Was passiert mit dem in die Ehe gebrachten Haus?

Ein eigenes Haus, das ein Partner schon vor der Ehe hatte, kann ein guter Start in selbige sein. Doch was ist, wenn die Beziehung scheitert und die Ehe geschieden wird? Hat dann Ihr Ehepartner Ansprüche am Haus? Welche Rolle spielt das Haus, wenn es um den Zugewinnausgleich geht? Müssen Sie bei einer Trennung vielleicht selber ausziehen und dem Partner die Wohnung überlassen? Eine Reihe von Fragen, auf die es keine pauschalen Antworten geben kann. Vielfach ist es gut, wenn Sie für den Fall des Falles eine Vorstellung davon haben, welche Risiken eventuell bestehen und was Sie vorbeugend tun könnten.

Wohnen Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner in Ihrem Haus, ist das Haus oder die Wohnung zugleich ihre eheliche Wohnung. Eheliche Wohnung bedeutet, dass jeder Ehepartner Anspruch darauf hat, in der Wohnung zu wohnen und die Wohnung zu nutzen. Es kommt nicht darauf an, wer Eigentümer des Hauses oder der Wohnung ist. Haben Sie also Ihr Haus, das Sie selbst gekauft oder geerbt haben, mit in die Ehe gebracht, ist das Haus ihre eheliche Wohnung und begründet ein Nutzungsrecht des Ehepartners. Sie dürfen also nicht erwarten, dass der Ehepartner Sie mit Zahlung einer Miete oder einer Nutzungsentschädigung dafür entschädigt, dass er oder sie Ihre Wohnung als eheliche Wohnung nutzen darf.

Sind Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie, begründet Ihre Eheschließung kein Miteigentum des Ehegatten an der Immobilie. Sie bleiben auch nach der Eheschließung alleiniger Eigentümer. Der Ehepartner hat keinen Anspruch darauf, dass Sie ihm daran einen Miteigentumsanteil einräumen.

Da die Wohnung nach der Eheschließung Ihre eheliche Wohnung ist, steht dem Ehepartner auch als Nichteigentümer ein Nutzungsrecht und ein gewisses Verwaltungsrecht zu. Das Verwaltungsrecht beinhaltet alle Maßnahmen, die angemessen und notwendig sind, um die Wohnung zu unterhalten und angemessen zu nutzen. Eine Grenze ergibt sich dort, wo in die Substanz der Immobilie eingegriffen wird oder es um eine Entscheidung geht, die nur Sie allein treffen können. So bleibt es ausschließlich Ihr Recht, die Immobilie bei der Bank zu beleihen oder zu belasten, umzubauen oder unter Berücksichtigung der Interessen des Ehepartners nach Ihren Vorstellungen zu gestalten.

Sollten Sie versterben, hat Ihr überlebender Ehepartner ein gesetzliches Erbrecht. Leben Sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, erbt der Ehepartner (sowie die Kinder) die Hälfte des Nachlasses und wird damit auch Miteigentümer Ihrer Immobilie. Gibt es keine Kinder und sind Ihre Eltern verstorben, erbt der Ehepartner allein (§ 1931 BGB).

Möchten Sie diese Konsequenz vermeiden, weil das eingebrachte Haus vielleicht Ihr Elternhaus ist und Sie eine emotionale Bindung daran haben, können Sie testamentarisch bestimmen, dass das Haus oder die Wohnung im Fall Ihres Ablebens einem Wunscherben zugutekommt. Der Ehepartner wird dann allenfalls indirekt über den Pflichtteil beteiligt, der sich gegen den Wunscherben richtet und durch Zahlung von Bargeld erfüllt wird.

Das Erbrecht des Ehepartners entfällt auch, wenn Sie vor Ihrem Tode die Scheidung beantragt oder dem Scheidungsantrag des Ehepartners zugestimmt hatten (§ 1933 BGB).

Sind Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie, kann es sein, dass die Immobilie Ihr gesamtes Vermögen ausmacht. Dafür genügen bereits ca. 90 %. Die restlichen 10 % können andere Vermögenswerte betreffen. Möchten Sie in diesem Fall das Haus oder die Wohnung verkaufen, verfügen Sie über Ihr Vermögen im Ganzen. Sie benötigen dafür die Zustimmung Ihres Ehegatten (§ 1365 BGB). Beurkunden Sie den Kaufvertrag über die Immobilie beim Notar, wird Sie der Notar fragen, ob Sie über Ihr „Vermögen im Ganzen“ verfügen. Ist dies der Fall, bedarf der Kaufvertrag der Zustimmung Ihres Ehepartners. Wird die Zustimmung verweigert, wird der Vertrag nicht wirksam und der Erwerber wird nicht Eigentümer der Immobilie.

Allenfalls dann, wenn der Kaufvertrag den „Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung“ entsprechen würde, könnte das Familiengericht auf Ihren Antrag die Zustimmung des Ehegatten ersetzen, soweit dieser sie ohne ausreichenden Grund verweigert. Dies kann der Fall sein, wenn Sie

• ein besonders günstiges Kaufangebot wahrnehmen möchten oder
• die Immobilie so sanierungsbedürftig ist, dass nur ein Verkauf weitergehende Nachteile vermeidet.

Scheitert Ihre Beziehung und trennen Sie sich vom Partner, bleibt die bislang gemeinsam als eheliche Wohnung genutzte Wohnung auch nach der Trennung trotzdem noch Ihre eheliche Wohnung. Ihr Partner hat das Recht, nach seinem Auszug in diese Wohnung zurückzukehren. Erst nach sechs Monaten ist zu vermuten, dass nicht die Absicht der Rückkehr besteht. Der Auszug ist dann endgültig und begründet kein Rückkehrrecht (§ 1361b Abs. IV BGB).

Außerdem ist es möglich, dass Sie als Eigentümer Ihrem Ehepartner nach der Trennung die Wohnung oder Teile der Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen müssen (§ 1361b Abs. I BGB). Voraussetzung ist, dass sich in der Person des Ehepartners ein Härtefall begründen lässt. Ein solcher Härtefall kommt in Betracht, wenn es dem Ehepartner aufgrund seiner Lebenssituation (Krankheit, Gebrechlichkeit, Arbeitslosigkeit) nicht zuzumuten ist, zumindest im Zeitraum der Trennung aus der Wohnung ausziehen zu müssen. Sind Kinder im Spiel, fällt besonders ins Gewicht, dass die Kinder in ihrer gewohnten sozialen Umgebung verbleiben sollten. Als Eigentümer müssten Sie dann tatsächlich aus der Wohnung ausziehen und die Wohnung dem Ehepartner zur Nutzung überlassen. Selbstverständlich wird Ihr Eigentumsrecht bei der Abwägung der Interessen in angemessener Form berücksichtigt. Sollten Sie die Wohnung verlassen müssen, haben Sie in aller Regel immerhin Anspruch auf eine angemessene Vergütung (§ 1361b Abs. III BGB).

Vor allem müssen Sie damit rechnen, aus Ihrer Wohnung ausziehen zu müssen, wenn Sie gegenüber dem Ehegatten gewalttätig geworden sind oder Gewalttätigkeiten angedroht haben. Auch in diesem Fall kann der Ehepartner die Zuweisung der Wohnung zur alleinigen Nutzung verlangen (§ 1361b Abs. II BGB). Ihr Eigentumsrecht ist insoweit nachrangig.

Werden Sie rechtskräftig geschieden, verliert Ihre eheliche Wohnung den Charakter der ehelichen Wohnung. Wurde Ihrem Ehepartner nach der Trennung die Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen, muss er oder sie normalerweise spätestens mit der anstehenden Scheidung ausziehen. Ihr Eigentumsrecht kommt mit zunehmender Zeit der Trennung immer mehr zur Geltung. Ab der Scheidung kann der Ex-Partner die Überlassung nur noch verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine „unbillige Härte“ zu vermeiden (§ 1568a Abs. II BGB).

Ein solcher Härtefall kommt in Betracht, wenn der Ehegatte auf die Nutzung der Ehewohnung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und seiner Lebensverhältnisse in stärkerem Maße angewiesen ist als Sie selbst. Unter dem Gesichtspunkt der Lebensverhältnisse sind vor allem zu berücksichtigen:

• Alter,
• Gesundheitszustand,
• Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

Als Eigentümer haben Sie Anspruch auf die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen. Der in der Wohnung verbleibende Ehepartner muss dann Miete zahlen.

Sind Sie Eigentümer des Hauses oder der Wohnung, ist dies beim eventuell durchzuführenden Zugewinnausgleich zu berücksichtigen. Dabei ist der Wert Ihrer Wohnung zum Zeitpunkt der Eheschließung zu bewerten (Anfangsvermögen) und mit dem Wert der Wohnung zu vergleichen, den die Wohnung zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags an den Ex-Partner hatte (Endvermögen). Ergibt sich infolge der Differenz ein Wertzuwachs, schlägt dieser Wertzuwachs bei der Bemessung des Zugewinns zu Buche.

Der Umstand, dass Sie Eigentümer einer Immobilie sind, bedeutet nicht unbedingt, dass der Ehepartner keine Rechte an der Immobilie hätte. Möchten Sie Risiken und Streitigkeiten vermeiden, kann sich empfehlen, sich im Hinblick auf eine anstehende Trennung und Scheidung frühzeitig zu informieren und die Gegebenheiten von kompetenter Stelle beurteilen zu lassen.

Unser InfoPoint steht Ihnen für ein Orientierungsgespräch jederzeit zur Verfügung: 0800 34 86 72 3