Wann verliert ein Haus an Wert?

“Während der Bewohnung ist oft vor der Scheidung” – man kann nie wissen, ob man sein Haus irgendwann einmal verkaufen muss. Dann wäre es nur schade, wenn Ihre Immobilie genau in dem Jahr einen Wertverlust erleidet, in dem Sie die Scheidung ereilt. Dabei können Sie auch im Vorhinein Schritte gegen Wertverlust oder Altersabschlag unternehmen - seien es Reparaturen, eine Sanierung oder ein Bürgerbegehren gegen Sendemasten, für Tempo 40 und Hochwasserschutz. Möchten Sie indes wissen, wie viel Ihre Scheidung bei uns kosten würde, fordern Sie unseren Gratis-Kostenvoranschlag für Ihre Scheidung an – er ist binnen 5 Minuten in Ihrem E-Mail-Fach!

Wickeln Sie wegen Ihrer Scheidung Ihre eheliche Lebensgemeinschaft ab, werden Sie auch wegen Ihres Hauses eine Entscheidung treffen müssen. Möchten Sie verkaufen, werden Sie an einem möglichst hohen Verkaufserlös interessiert sein. Möchten Sie vermieten, wollen Sie ebenfalls ein attraktives Objekt anbieten, um eine hohe Miete zu vereinnahmen. 

Fällt das Haus in den Zugewinnausgleich, haben Sie als ausgleichspflichtiger oder als ausgleichsberechtigter Ehegatte eigentlich das gleiche Interesse. Sind Sie ausgleichsberechtigt, werden Sie an einem hohen Verkehrswert interessiert sein. Sind Sie ausgleichspflichtig, wird Ihr Interesse im Hinblick auf die Zugewinnausgleichszahlung zwar auf einen geringen Verkehrswert ausgerichtet sein. Allerdings wäre dieses Interesse mit dem Nachteil verbunden, dass Sie das Haus unter Wert verkaufen. Dann kann es günstiger sein, einen hohen Verkaufserlös zu erzielen und die Zugewinnausgleichsforderung in Kauf zu nehmen.

Ein Haus ist zwar kein Lebewesen, altert aber genauso. Die Bausubstanz ist Witterungseinflüssen ausgesetzt und wird durch die Bewohner abgewohnt. Was beim Bau des Hauses attraktiv erschien, ist nach 30 Jahren oft nicht mehr zeitgemäß. Insoweit ist ein Haus nach dieser Zeitspanne zwar alt und vielleicht nicht mehr zeitgemäß, kann aber aufgrund seiner attraktiven Lage, guter Bausubstanz, einer schönen Optik und wegen der hohen Nachfrage von Interessenten durchaus mit Neubauten in Konkurrenz stehen. 

Alter kann auch ein Qualitätsmerkmal darstellen. Ist das Gebäude älteren Baujahrs und steht eventuell unter Denkmalschutz, ist es wegen der besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten vornehmlich auch für Kapitalanleger von Interesse. Selbst wenn kein Denkmalschutz besteht, kann ein Haus beispielsweise aus der Gründerzeit eine Optik und ein Flair bieten, die Neubauten fehlt.

Liegt Ihr Haus im ungünstigsten Fall in einem Hochwassergebiet, kann es sein, dass der Wert des Hauses im Hinblick auf die Erfahrungen zum Beispiel der Hochwasserkatastrophe im Ahrtal im Jahr 2021 gesunken ist. Sie selbst haben darauf kaum Einfluss, es sei denn, das Haus lässt sich durch zusätzliche Baumaßnahmen gegen Hochwasser absichern.

Wertverluste können sich auch daraus ergeben, dass in unmittelbarer Nachbarschaft 

• ein Sendemast oder ein Windrad gebaut wird, 
• eine bislang verkehrsarme Straße zu einer Bundesstraße aufgewertet wird 
• oder ein Lärm und Staub verursachender Gewerbebetrieb Einzug hält. 
• Auch Nachbarn, deren Eigenschaften bei einer breiten Masse auf Ablehnung stoßen, können Einfluss auf den Immobilienwert haben. 

Jedes Haus bedarf der Unterhaltung. Kommt ein Haus in die Jahre, leiden Dach und Fassade unter Witterungseinflüssen. Es kann sich empfehlen, verwitterte Dachziegel auszutauschen und die Fassade neu zu streichen. Dies gilt umso mehr, als im Hinblick auf energetische Maßnahmen das Dachgeschoss oder das Dach selbst sowie die Fassade gedämmt werden sollten. Sollten Sie das Haus verkaufen, dürften Interessenten ein besonderes Augenmerk auf den energetischen Zustand des Hauses legen. Gerade Mietinteressenten werden daran interessiert sein, möglichst geringe Energiekosten bezahlen zu müssen.

Ist die Heizungsanlage veraltet, wird sie wahrscheinlich kurzfristig ausgetauscht werden müssen. Zumindest sollten vorab bereits die Heizungsrohre gedämmt sein. Um nicht unnötig Wärme zu vergeuden, empfiehlt sich, moderne isolierverglaste Fenster einsetzen.

Sollten Sie sich entschließen, diese Maßnahmen vor dem Verkauf selbst umzusetzen, bestehen gute Chancen, dass Kaufinteressenten Ihr Engagement zu schätzen wissen. Kaufinteressenten legen oft Wert darauf, in eine Immobilie einzuziehen, die vor dem Einzug nicht noch aufwendig saniert werden muss. Diese Erwartungshaltung schlägt sich auch im Kaufpreis nieder.

Genauso gut könnten Sie das Haus auch in dem Zustand anbieten, in dem es sich befindet. Klar ist, dass Sie dann Abstriche beim Kaufpreis machen müssen. Zugleich entledigen Sie sich aber der Herausforderung, das Haus mit verkaufsfördernden Maßnahmen attraktiv zu machen. Letztlich ist es Ihre wirtschaftliche Entscheidung, die auch von Ihrer Lebenssituation und Ihren finanziellen Möglichkeiten abhängt.

Eigentlich ist die Frage anders zu stellen, und zwar genau so: welche Faktoren heben den Wert (Verkehrswert) einer Immobilie? 

• Optik (macht das Haus einen gepflegten Zustand?)
• Bausubstanz (kein Schimmel im Keller, undichte Fenster oder abbröckelnde Fassade)
• Kein Unterhaltungsstau (keine austauschbedürftige Heizungsanlage oder einfachverglasten Fenster)
• Restnutzungsdauer (im Regelfall beträgt die Restnutzungsdauer ca. 80 Jahre, kann aber durch Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden)
• Bestehende Nutzung (ist das Haus bewohnt oder sofort beziehbar? Durch einen Auszug kann auch nochmal etwas Wert verlustig gehen)
• Nutzungsperspektive (bietet das Haus Gestaltungsspielräume für private und vielleicht gewerbliche Nutzung?)
• Lage des Objekts (Lage im nachfragestarken Ballungsraum)
• Nachfrageinteresse potentieller Interessenten (familiengeeignet, Denkmalschutzobjekt, gewerbliche oder freiberufliche Nutzungsmöglichkeit)

Wegen der begrenzten Lebensdauer von Gebäuden ist zum Zeitpunkt der Bewertung ihres Verkehrswertes eine Restnutzungsdauer und damit eine Alterswertminderung zu veranschlagen. Nach § 6 Abs. VI ImmoWertV ist die Restnutzungsdauer als „die Zahl der Jahre definiert, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Im Allgemeinen wird die Gesamtlebensdauer eines Gebäudes auf ca. 80 Jahre taxiert.

Die Restnutzungsdauer kann sich durch investive Maßnahmen im Gebäude verlängern und andererseits auch verkürzen, wenn unterlassene notwendige Reparaturmaßnahmen oder andere Umstände dazu führen, dass die Restlebensdauer des Gebäudes im Vergleich zu anderen als kürzer angesehen werden muss. Als Modernisierung benennt die Verordnung beispielsweise „Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“.

Ihr Haus macht möglicherweise den größten Wert Ihres Vermögens aus. Werden Sie geschieden, sollte Ihre Herausforderung darin bestehen, den Kapitalwert des Hauses, so gut es geht, zu Geld zu machen. Soweit mit der Immobilie wegen Ihrer Scheidung rechtliche Aspekte einhergehen, schlagen Sie am besten zwei Fliegen mit einer Klappe und beantragen bei uns Ihre Scheidung online. Erfahrene Juristen unserer Kooperationskanzleien* nehmen sich Ihrer an, und beantworten im Rahmen Ihrer Scheidung auch Fragen zu Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus.