Immobilie bei Trennung und Scheidung

• Lassen Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten. Es geht nicht nur um die Immobilie selber, sondern auch um die Scheidungskosten. Diese können bei Immobilienbesitz bzw. -eigentum höher ausfallen, wenn der Wert teilweise berücksichtigt wird.
• Klären Sie nicht nur, was mit Ihrer Ehewohnung und ggf. weiteren Immobilien passieren soll, sondern berücksichtigen diese auch für den Zugewinnausgleich.
• Möchten Sie bei der Scheidung Geld, Zeit und Nerven sparen, sollten Sie die Online-Scheidung mit ihre zahlreichen Vorteilen in Erwägung ziehen.

Geht es um die Nutzung der Ehewohnung während der bestehenden Ehe, also auch in dem Zeitraum der Trennung bis zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Scheidung, ist es unbeachtlich, wem die Ehewohnung gehört. Es kommt auch nicht darauf an, wer die Ehewohnung angemietet hat und ob sie allein nur im Eigentum eines Ehepartners steht. Das Gesetz stellt nur darauf ab, dass Sie sich trennen und allein aufgrund der Trennung das Nutzungsrecht an der Wohnung nicht beeinträchtigt werden soll.

Die Ehewohnung steht nämlich, solange bis Ihre Ehe rechtskräftig geschieden ist, unter dem besonderen Schutz des Gesetzes. Sie ist das Heim Ihrer Familie. Die Ehewohnung soll während der Trennungszeit, in der Sie sich klar werden sollen, ob Ihre Ehe tatsächlich gescheitert ist und Sie sich wirklich scheiden lassen wollen, nicht leichtfertig oder unter Zwang aufgegeben oder veräußert werden. Mithin steht auch die vom Gesetz geförderte Möglichkeit eines Versöhnungsversuchs im Hintergrund, für den der Erhalt der Wohnung als Ehewohnung eine gute Voraussetzung ist. Erst dann, wenn Ihre Ehe wirklich geschieden ist, kommt es auf die Eigentumsverhältnisse an.

Möchten Sie die Trennung und mit Ihrem Ehepartner nicht mehr unter einem Dach zusammenleben, bleibt nur noch der Auszug eines Ehepartners. Oft ist es so, dass keiner von beiden die Ehewohnung verlassen möchte. Ein Motiv dafür kann sein, dass die Immobilie im hälftigen Miteigentum eines Ehepartners steht oder ihm sogar allein gehört. Oft verbindet ein Ehepartner damit die Befürchtung, er gäbe seine Rechte an der Immobilie mit dem Auszug auf. Tatsächlich ist es aber so, dass die Nutzungsrechte und die Eigentumsrechte an der Immobilie unberührt davon bleiben, wer in der Wohnung verbleibt und wer auszieht.

Können Sie sich nicht darüber einigen, wer die Ehewohnung weiterhin nutzt und wer auszieht, können Sie beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung übertragen wird. Daraus ergeben sich folgende Voraussetzungen und Konsequenzen:

In der Zeit der Trennung können Sie regelmäßig keinen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. In der Teilungsversteigerung wird die Immobilie zwangsweise versteigert. Sofern Sie als Antragsteller neben ihrem Immobilienanteil kein weiteres Vermögen besitzen, bedarf der Antrag auf Teilungsversteigerung stets der Zustimmung des Ehegatten. Das Gesetz stellt auf dessen Zustimmung ab, wenn Sie mit Ihrem Immobilienanteil faktisch Ihr gesamtes Vermögen veräußern würden. Der Antrag auf Teilungsversteigerung dürfte also nur bei gehobenen Vermögensverhältnissen Erfolgsaussichten haben.

Zieht Ihr Ehegatte nach der Trennung aus der gemeinsamen Ehewohnung aus und bekundet er nicht innerhalb von sechs Monaten nach seinem Auszug ernsthaft, dass er in die Wohnung zurückkehren möchte, vermutet das Gesetz unwiderlegbar, dass er die Wohnung aufgegeben und Ihnen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Will er zurückkommen, müssen Sie ihn in die Wohnung lassen. Möchten Sie dies verhindern, müssen Sie beantragen, Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen.

Auch wenn die Wohnung einem Ehegatten zugewiesen wird, behält sie in der Trennungszeit den Charakter der Ehewohnung. Derjenige, der die Wohnung bewohnt, muss also weiterhin die Interessen des anderen beachten. Dies schließt die Aufnahme eines neuen Partners in die Ehewohnung aus. Den Charakter als Ehewohnung verliert die Wohnung erst, wenn sich die Ehegatten endgültig über die Trennungszeit hinaus über die Nutzung der Wohnung verständigt haben. Möchten Sie vorzeitig einen neuen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, sollten Sie sich mit Ihrem Ehegatten möglichst verständigen.

Steht die Scheidung an oder wird Ihre Ehe geschieden, ändert sich die Situation. Die Trennung endet. Jetzt ist über das Schicksal der Immobilie erneut zu entscheiden. Der Charakter der Wohnung als Ehewohnung ist beendet. Als Ehegatten haben Sie eine ganze Reihe von Möglichkeiten.

Haben Sie die Immobilie gemeinsam finanziert, bleiben Sie nach wie vor verpflichtet, den Kapitaldienst an die Bank zu leisten. Möchten Sie daran etwas ändern, müssen Sie handeln. Natürlich kommt es auf Ihre persönliche Lebenssituation und Ihre Lebensplanung an. Sie bestimmt mithin das Schicksal der Immobilie. Sie haben sechs Optionen.

Der beste Weg bei einer Trennung und Scheidung ist der Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung. Voraussetzung dafür ist, dass Sie Beide damit einverstanden sind. Wenn einer von Ihnen nicht einverstanden ist, die Immobilie zu veräußern, dann fällt diese Möglichkeit weg. Der Vorteil bei einem einvernehmlichen Verkauf der Immobilie ist, dass Sie nicht (zu sehr) in Zeitdruck sind, und somit einen adäquaten Kaufpreis verlangen und auch erhalten können. Sehr viele Immobilien auf dem Markt sind „Scheidungsimmobilien“. Bei einer Verhandlung mit dem potentiellen Käufer können Sie Ihre Position behaupten und müssten nicht zu sehr hinsichtlich des Preises nachgeben.

Möchten Sie Streitigkeiten vermeiden, einigen Sie sich also idealerweise mit Ihrem Ehepartner, dass Sie die Immobilie gemeinsam zum bestmöglichen Preis verkaufen. Da der Verkauf die Zustimmung beider Ehegatten erfordert, kann ein Ehegatte nicht allein das Objekt gegen den Willen des anderen nicht verkaufen. Können Sie sich nicht einigen, zu welchem Preis Sie das Objekt anbieten und verkaufen wollen, können Sie einen neutralen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Notfalls muss ein Sachverständiger den Verkehrswert ermitteln. Ein solches Gutachten kostet aber Geld.

Verkaufen Sie, tilgen Sie mit dem Erlös das Bankdarlehen. Ein eventueller Mehrerlös wird unter Ihnen aufgeteilt. In der Konsequenz müssen sich beide Ehegatten nach einer alternativen Unterkunft umsehen.

Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie zu Alleineigentum und kauft den Miteigentumsanteil des anderen auf. Die Übertragung erfordert die notarielle Beurkundung. Voraussetzung ist, dass Sie sich über den Kaufpreis verständigen. Ist eine Einigung nicht möglich, können Sie einen Sachverständigen beauftragen, der den Verkehrswert der Immobilie feststellt. Diese Lösung funktioniert nur, wenn der Ehepartner, der vom anderen den Anteil an der Immobilie abkaufen möchte, auch über genügende finanzielle Mittel verfügt.

Sie behalten Ihre Immobilie im Eigentum und vermieten sie an einen Mieter. Jeder Ehegatte kann die Hälfte der Miete beanspruchen.

Besteht die Immobilie aus zwei oder mehreren Wohnungen oder lässt sich die Ehewohnung selbst in zwei Wohnungen aufteilen, können Sie Wohnungseigentum begründen. Sie müssen dazu von einem Architekten einen Aufteilungsplan anfertigen lassen und beim Notar eine Teilungserklärung beurkunden. Jeder Ehegatte könnte dann eine Wohnung als alleiniger Eigentümer bewohnen oder seine Wohneinheit verkaufen.

Die wohl ungünstigste Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zwangsweise versteigern zu lassen. Das Gesetz nennt diesen Vorgang Teilungsversteigerung. Können Sie sich mit Ihrem Ehegatten wegen des Verkaufs nicht verständigen, beantragen Sie beim örtlichen Amtsgericht die Teilungsversteigerung der Immobilie. Das Gericht beauftragt dann einen Sachverständigen, der den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Letztlich bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin, in dem jeder Interessierte ein Gebot abgeben kann. Derjenige, der das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer der Immobilie.

Bei Versteigerungen werden Sie normalerweise nur einen Preis für Ihre Immobilie erhalten, der weit unter dem üblichen Marktwert liegt. Sie werden einen großen finanziellen Verlust hinnehmen müssen; das gilt natürlich auch für Ihre ehemalige Partnerin.

Gehört die Wohnung Ihrem Ex-Ehepartner, können Sie beim Familiengericht auch beantragen, Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. § 1568a BGB geht von einer unbilligen Härte aus, wenn Sie auf die Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse Ihres Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen sind als Ihr Ehegatte. Dabei ist das Gericht nicht an die Eigentumsverhältnisse oder die mietrechtliche Situation gebunden. Zwar kann das Gericht nicht über die Eigentumsverhältnisse entscheiden und diese abändern, wohl aber kann es die Wohnung an einen Partner zur Nutzung übertragen und den anderen auf eine Nutzungsentschädigung verweisen. Der häufigste Grund ist das Wohl der Kinder, die aus ihrer gewohnten Umgebung und ihrem sozialen Gefüge möglichst nicht herausgerissen werden sollen.

Sind Sie infolge der Trennung von Ihrem Ehegatten darauf angewiesen, Ihre an einen Mieter vermietete Immobilie künftig selbst zu nutzen, können Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Sie haben insoweit ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und ist dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu übermitteln. Die Frist verlängert sich allerdings um jeweils drei Monate, wenn der Mieter 5 und 8 Jahre in der Wohnung wohnt.

Es spielt keine Rolle, ob Sie eine Wohnung als alleiniger Mieter bewohnen oder gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner angemietet haben. Das Familiengericht kann das Mietverhältnis jedenfalls neu gestalten, indem es bestimmt, dass ein Ehegatte aus dem Mietvertrag ausscheidet und der andere Ehegatte das Mietverhältnis künftig allein fortsetzt oder in das Mietverhältnis als neuer Mieter eintritt. Auch hier steht das Wohl der Kinder an erster Stelle. Die Kinder sollen nicht aus ihrem sozialen Gefüge und ihrer gewohnten Umgebung herausgerissen werden.

Auf die Zustimmung des Vermieters kommt es dabei nicht an. Der Vermieter hat kein Vetorecht. Allerdings ist er im gerichtlichen Verfahren anzuhören. Hat er begründete Bedenken, kann das Gericht diese berücksichtigen. Besteht in der Person des in den Mietvertrag eintretenden Ehegatten ein wichtiger Grund, der dem Vermieter den Eintritt des neuen Mieters in das Mietverhältnis unzumutbar macht, kann er zwar den Übergang des Mietverhältnisses nicht verhindern. Allerdings steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Als wichtiger Grund kommt in der Praxis die problematische wirtschaftliche Situation des eintretenden Ehegatten in Betracht.

Voraussetzung ist, dass Sie Ihren Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis oder seine Begründung innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung beantragen.

Sie sehen: Die Ehewohnung kann erhebliches Streitpotenzial in sich tragen. Im Idealfall verständigen Sie sich, wer und wie Sie die Wohnung künftig nutzen wollen. Streiten Sie sich, bestehen eine Vielzahl von Möglichkeiten, eine Regelung herbeizuführen. Betrachten Sie vor allem eine in Ihrem Miteigentum stehende Ehewohnung als Kapital, das Sie für den Aufbau neuer Perspektiven einzusetzen sollten. Sie ziehen beide an einem Strang. Wenn Sie ohne Streit eine Lösung finden, was mit Ihrer gemeinsamen Immobilie geschehen soll, dann sparen Sie nicht nur viel Zeit und Nerven, sondern legen den Grundstein für eine auch finanziell einwandfreie Zukunft.