Teilungsversteigerung als Druckmittel?

Sind Sie und Ihr Ehepartner oder Ihre Ehepartnerin Miteigentümer einer Immobilie, bilden Sie rechtlich betrachtet eine „Gemeinschaft“. Spätestens mit der Scheidung kann jeder Partner verlangen, dass diese Gemeinschaft aufgehoben und die Immobilie verkauft wird (§ 749 BGB). Widersetzt sich ein Partner der Aufhebung, kann der andere die Teilungsversteigerung beantragen (§ 753 BGB). Dann wird die Immobilie beim Amtsgericht öffentlich versteigert. Auch während der Trennungszeit ist eine Teilungsversteigerung nicht generell ausgeschlossen. Ein Problem bei der Teilungsversteigerung ist aber: Sie erhalten meist einen Erlös, der weit unter dem Marktwert liegt.

Ob Sie die Teilungsversteigerung als Druckmittel verwenden können, um Ihren vielleicht widerspenstigen Ehepartner zu Kompromissen zu motivieren, ist nicht nur eine strategische Frage, sondern wird auch von der Rechtsprechung sehr unterschiedlich beurteilt. Sie sollten also vorher genau überlegen, ob die Teilungsversteigerung als Druckmittel wirklich taugt.

Die Frage, ob Sie die Teilungsversteigerung in der ehelichen Auseinandersetzung als Druckmittel einsetzen können, hängt davon ab, ob eine solche Versteigerung vor der Scheidung überhaupt möglich ist. Die Rechtsprechung beurteilt die Frage, ob eine Teilungsversteigerung in der Zeit der Trennung und vor der Scheidung möglich ist, unterschiedlich. In letzter Konsequenz wird der Bundesgerichtshof wohl ein Machtwort sprechen müssen.

Das OLG Hamburg (FamRZ 2017, 1829) hat jedenfalls die Auffassung vertreten, dass eine den beiden Ehepartnern gehörende Immobilie vor der Trennung nicht teilungsversteigert werden könne. Grund sei, dass die eheliche Wohnung auch während der Trennungszeit die eheliche Wohnung bleibt und kein Ehepartner Anspruch darauf habe, an dieser Situation einseitig etwas zu ändern. Danach käme die Teilungsversteigerung frühestens nach der Scheidung in Betracht.

Die überwiegende Zahl der Gerichte ist jedoch gegenteiliger Auffassung. So hat neben anderen Oberlandesgerichten nunmehr auch das OLG Stuttgart (FamRZ 2021, 663) dahingehend entschieden, dass eine Teilungsversteigerung während der Trennungszeit und vor der Scheidung nicht generell ausgeschlossen sei.

Die Gründe für eine Versteigerung vor der Scheidung: Möglicherweise sei der Ehepartner auf den Versteigerungserlös wirtschaftlich angewiesen. Nur wenn die Teilungsversteigerung möglich sei, lasse sich verhindern, dass ein Ehepartner versucht, deswegen auf eine schnellstmögliche Scheidung hinzuwirken, während der andere die Scheidung möglichst in die Länge ziehen wolle. Deshalb machen die Gerichte die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung während der Trennungszeit von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängig.

Derjenige Ehepartner, der die Verwertung der Immobilie und insbesondere die Teilungsversteigerung ablehnt, habe rechtliche Möglichkeiten, auch im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens die Teilungsversteigerung abzuwenden. So könne dieser Ehepartner gerichtlich beantragen, die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist (§ 180 Zwangsversteigerungsgesetz). Außerdem könne er/sie beantragen, ihm oder ihr die Wohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen (§ 1361b BGB).

Gründe für Anträge dieser Art sind insbesondere die Lebenssituation des Ehepartners, aus denen sich eine unbillige Härte begründen lässt, wenn er oder sie die Wohnung aufgeben müsste. Bloße Unannehmlichkeiten oder Unbequemlichkeiten genügen dafür nicht.

Eine unbillige Härte kann dann vorliegen, wenn das Wohl von im Haus lebenden Kindern beeinträchtigt ist. Das kann der Fall sein, wenn die gemeinsame Wohnsituation mit beiden Eltern so unerträglich ist und durch das Verhalten der Eltern die häusliche Atmosphäre nachhaltig gestört ist und dies zu erheblichen Belastungen des Kindes führt. In diesem Fall ist die Wohnung dem Elternteil zuzuweisen, der die Kinder vorzugsweise betreut.

Auf der anderen Seite ist das wirtschaftliche Interesse des Ehepartners zu berücksichtigen, der die Teilungsversteigerung betreibt, um aus einer eventuell bestehenden Darlehensverpflichtung wegen der Finanzierung des Kaufpreises für die Immobilie entlassen zu werden.

Es gilt also, folgende Aspekte einzubeziehen:

• Ist der die Teilungsversteigerung betreibende Ehepartner dringend auf den Erlös angewiesen?
• Aus welchem Grunde sieht sich der andere Ehepartner veranlasst, dem freihändigen Verkauf der Immobilie oder der Teilungsversteigerung zu widersprechen?
• Ist die Ehe wirklich endgültig gescheitert?
• Wie lange leben die Ehepartner bereits getrennt?
• Bestehen eventuell besondere emotionale Bindungen an die eheliche Wohnung (Elternhaus)
• Hat der Ehepartner Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu beschaffen?
• Ist der Ehepartner gesundheitlich beeinträchtigt und auf die Nutzung der Wohnung angewiesen?
• Sind Kinder betroffen und inwieweit werden diese durch eine Teilungsversteigerung und den damit eventuell verbundenen Auszug aus der ehelichen Wohnung beeinträchtigt?

Also: Im Ergebnis ist ein generelles Verbot der Teilungssteigerung gegen den Willen des Ehepartners während der Trennungszeit nicht erforderlich. Vielmehr ist im Wege einer Interessenabwägung im Einzelfall genau festzustellen, welches Interesse überwiegt.

Wenn Sie die Teilungsversteigerung nicht allein wegen wirtschaftlicher Gründe betreiben, ist sie nicht unbedingt ein wirklich taugliches Druckmittel. Denn: Wird eine Immobilie zwangsweise versteigert, müssen Sie als Eigentümer erfahrungsgemäß immer erhebliche Verluste in Kauf nehmen. Schließlich werden die Verkehrswerte meist geringer angesetzt als es bei einem freien Verkauf möglich ist. Finden sich dann in einem Versteigerungstermin nicht genügend Interessenten, riskieren Sie, dass Ihre Immobilie zu einem Erlös versteigert wird, der weit unterhalb dessen liegt, was Sie möglicherweise beim freihändigen Verkauf hätten erzielen können.

Ist Ihr Haus ein Einfamilienwohnhaus, wird das Haus insgesamt versteigert. Es ist also nicht so, dass lediglich Ihr Miteigentumsanteil versteigert wird. Die Versteigerung eines Teils kommt nur in Betracht, wenn das Haus wenigstens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten hat und eine Wohneinheit versteigert wird, während die andere in Ihrem Besitz verbleibt.

Möchten Sie die Teilungsversteigerung betreiben, müssen Sie beim örtlich zuständigen Amtsgericht einen Versteigerungsantrag stellen. Das Gericht ordnet dann per Beschluss die Versteigerung an. Es bestellt einen Sachverständigen, der den Verkehrswert der Immobilie feststellt. Ist der Verkehrswert mit allen Beteiligten ausdiskutiert, bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin.

1. Im ersten Termin wird die Immobilie an den Meistbietenden per Zuschlag versteigert. Voraussetzung für den Zuschlag ist, dass der Erlös mindestens die Verfahrenskosten für die Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens und der im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte abdeckt. Gebote mit weniger als 70 % des Verkehrswerts können abgelehnt werden.
2. In einem zweiten Versteigerungstermin muss ein Gebot dann nur noch 50 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes betragen.
3. Soweit sich auch dann kein Interessent findet, gibt es in einem dritten Termin keine Grenze mehr. Jetzt müssen Sie damit rechnen, dass die Immobilie zum Schrottpreis versteigert und damit unter Wert verschleudert wird.

Möchten Sie umgekehrt die Teilungssteigerung verhindern, haben Sie mehrere Optionen. Im Regelfall spielen sich diese Optionen im rein juristischen Bereich ab und erfordern unabdingbar die juristische Beratung und Begleitung.

• Sie verständigen sich mit Ihrem Ehepartner oder Ihrer Ehepartnerin, die Immobilie freihändig zu verkaufen. Voraussetzung ist, dass Sie eine Ersatzwohnung in Aussicht haben oder mit dem Erwerber verabreden, dass Sie noch eine gewisse Zeit in der Wohnung verbleiben können.
• Sie erklären sich bereit, den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners oder Ihrer Ehepartnerin selbst zu erwerben. Voraussetzung ist, dass Sie über die notwendige Liquidität verfügen oder aufgrund Ihrer Bonität den Kaufpreis finanzieren können.
• Sie beantragen bei Gericht, das Verfahren der Teilungsversteigerung einstweilen einzustellen (§ 180 ZVG). Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint.
• Sie beantragen bei Gericht, Ihnen die eheliche Wohnung aufgrund Ihrer besonderen Lebenssituation zur alleinigen Nutzung zuzuweisen (§ 1361b BGB).
• Kommen die vorgenannten Optionen nicht in Betracht, könnten Sie im Versteigerungsverfahren selbst als Bieter auftreten und die Immobilie zum alleinigen Eigentum erwerben. Wenn Sie bereits einen Miteigentumsanteil haben, bräuchten Sie nur noch den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners zu finanzieren.

Die Teilungsversteigerung ist eine Option, die oft mehr verspricht, als sie erfahrungsgemäß halten kann. In den meisten Fällen ist es keine gute Idee, die Teilungsversteigerung als Druckmittel zu nutzen. Zum einen, weil ein Gericht ihre Zulässigkeit – zumindest in der Trennungszeit – ablehnen könnte, weil Sie keine guten Gründe für den frühzeitigen Verkauf angeben können. Und zum anderen, weil das Haus dann meist weit unter Wert versteigert wird und auch Sie dementsprechend nur wenig Geld für Ihren Immobilienanteil erhalten. Meistens ist es besser, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Lassen Sie sich dazu frühzeitig anwaltlich beraten.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie auch in dem folgenden Artikel von Susanne Jordan, Inhaberin der Maklerfirma Makelbar:

• Immobilie im Scheidungsfall