Haus und Wohnung nach der Scheidung

• Bevor Sie Ihren Neubeginn nach der Scheidung genießen können, müssen Sie alle Scheidungsfolgen klären.
• Wenn Sie aus der Ehewohnung ausziehen und die Miete für die neue Wohnung nicht alleine finanzieren können, informieren Sie sich über Wohngeld und Wohnberechtigungsschein.
• Sie erhalten nicht nur Zuschüsse für Ihre Wohnung, sondern auch für die Scheidungskosten, wenn Sie Anspruch auf Verfahrenskostenhilfe haben.

Will ein Partner als Mieter in der Wohnung oder dem Haus verbleiben, müssen Sie mit dem Vermieter sprechen. Der Vermieter kann den ausziehenden Partner aus freien Stücken aus dem Mietvertrag entlassen. Zugleich muss er bereit sein, den Mietvertrag mit dem verbleibenden Partner fortzuführen.

Will ein Partner in der Immobilie verbleiben und ist der Vermieter nicht bereit, mit ihm ein neues Mietverhältnis einzugehen, gilt dies: Der in der Wohnung oder dem Haus verbleibende Partner hat gegen den Vermieter einen gesetzlichen Anspruch, dass der Mietvertrag allein mit ihm fortgeführt wird. Gleiches gilt, wenn nur der ausziehende Partner allein Mietvertragspartei ist und den Partner in seine Wohnung aufgenommen hat. Auch derjenige Partner, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, hat das Recht, dass ihn der Vermieter als neuen Mieter akzeptiert.

Es genügt, dem Vermieter den Wunsch mitzuteilen. Damit scheidet der ausziehende Partner aus dem Mietvertrag aus. Klauseln in Mietverträgen, die den Vermieter im Fall von Trennung oder Scheidung zur außerordentlichen Kündigung berechtigen, sind unwirksam. Der Vermieter kann nicht verhindern, dass die Ehepartner die Mietverhältnisse in ihrem Sinne neu regeln. Erst wenn der verbleibende Ehepartner sich mietvertragswidrig verhält (Verzug mit der Mietzahlung, unsachgemäßes vertragswidriges Verhalten) kann der Vermieter den Mietvertrag fristgerecht oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen.

Wollen sich die Partner mit einem vielleicht missliebigen Vermieter möglichst nicht herumstreiten, bestehen auch folgende Handlungsoptionen:

Sind sich beide Partner einig, kann ein Partner auch die Miete allein übernehmen und stellt den anderen von der Mietzahlung frei. Im Verhältnis zum Vermieter ändert dies aber nichts. Zahlt der verbleibende Partner keine Miete, bleibt der andere in der Zahlungspflicht.

Ist der ausziehende Partner alleinige Mietpartei (nur er hat den Mietvertrag unterzeichnet), bewohnt der verbleibende Partner die Mietwohnung zunächst ohne Berechtigung. Er kann die Wohnung dem verbleibenden Partner in Untermiete überlassen. Allerdings muss unbedingt der Vermieter zustimmen (§ 540 BGB). Der ausziehende Partner bleibt als Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter aber zur Mietzahlung verpflichtet. Besser ist aber, klare Verhältnisse zu schaffen und mit dem Vermieter die Situation neu zu regeln.

Mit der Scheidung muss erneut über das Schicksal der Ehewohnung (egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) entschieden werden. Die Regelung für den Zeitraum der Trennung war nur vorläufiger Natur. Die Partner können eine einvernehmliche Regelung finden oder im Streitfall das Familiengericht um eine Regelung bemühen.

Im Idealfall wickeln Sie alles einvernehmlich ab. Das gilt nicht nur für Ihre Ehewohnung, sondern auch für die übrigen Scheidungsfolgen:

Der in der Wohnung verbleibende Partner hatte die Wohnung in der Trennungsphase entweder im Einvernehmen mit dem anderen oder infolge der Zuweisung durch das Familiengericht bewohnt. Ab der Scheidung muss er sich entscheiden. Er kann die Wohnung weiter bewohnen, soweit der andere zustimmt und sich beide über die Modalitäten, einigen. Das Nutzungsverhältnis kann unentgeltlich gewährt werden oder die Ex-Partner vereinbaren ein Mietverhältnis. Die Miete ist Verhandlungssache. Sie schlägt sich unter Umständen in der Berechnung des Ehegattenunterhalts als Kostenfaktor nieder. Der ausgezogene Partner (Eigentümer) kann spätestens nach einem Jahr als Vermieter alle Rechte des Mietrechts geltend machen, insbesondere das Mietverhältnis bei Zahlungsverzug mit der Miete oder bei nachgewiesenem Eigenbedarf fristgerecht oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen (§ 1568 b Abs. V BGB).

Der verbleibende Partner kann als Alleineigentümer mit der Wohnung verfahren wie er will. Derjenige, der freiwillig auszieht, hat an der Wohnung keinerlei Rechte, es sei denn, er verfährt nach § 1568 b Abs. I BGB.

Im Idealfall einigen sich beide, die Wohnung zu verkaufen, eventuelle Grundschulden abzulösen und den Kauferlös aufzuteilen. Eine weitere gute Möglichkeit ist, dass ein Ehepartner den Anteil am Eigentum der Immobilie samt den darauf noch ruhenden Belastungen übernimmt. Das geht natürlich nur dann, wenn genügende Liquidität vorhanden ist. Ist dieser einvernehmliche Weg verschlossen, bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Was ist jedoch, wenn die Partner sich nicht einigen können? Dann gibt es folgende Wege:

Ein Ehepartner kann beim Familiengericht beantragen, ihm die Ehewohnung zuzuweisen. Das Gericht kann einem Partner aber nicht das Eigentum zuweisen, wenn der andere allein Eigentümer der Wohnung ist oder einen Miteigentumsanteil innehat. Als Eigentümer kann er sein Eigentum nicht verlieren.

Das Familiengericht kann die Wohnung einem Partner, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen, zur Nutzung zuweisen, wenn ein Partner auf die Nutzung in einem stärkeren Maße angewiesen ist als der andere. Oft orientieren sich die Richter danach, wie die Wohnung in der Trennungszeit genutzt wurde. Die Zuweisung erfolgt einfacher, wenn beide Partner Miteigentümer der Wohnung sind. Dann hat jeder Partner Eigentumsrechte. Es genügt, dass das Kindeswohl oder die Lebensverhältnisse eines Partners die Zuweisung rechtfertigen (§ 1568 a Abs. I BGB). Vor allem geht es dabei um die Kinder. Sie sollen nicht aus ihrer gewohnten Umgebung herausgerissen werden.

Ist ein Partner hingegen alleiniger Eigentümer der Wohnung, kommt die Zuweisung nur in Betracht, wenn sie unabdingbar notwendig ist, um in seiner Person eine "unbillige Härte" zu vermeiden (§ 1568 a Abs. II BGB). Als Gründe kommen in Betracht:

• Hohes Alter und/oder schlechter Gesundheitszustand.
• Ein Partner kann leichter eine Ersatzwohnung finden und bezahlen.
• Nähe der Wohnung zum Arbeitsplatz.
• Ein Partner hat bereits vor der Ehe in der Wohnung gewohnt.
• Ein Partner hat erhebliche bauliche Eigenleistungen erbracht.

Sind beide Partner Miteigentümer der Wohnung, kann ab der Scheidung ein Partner die gemeinsame Ehewohnung zwangsweise gegen den Willen des anderen durch das Amtsgericht teilungsversteigern lassen. Im Versteigerungstermin kann jeder Partner ein Gebot abgeben und das Objekt selbst ersteigern. Er wird dann alleiniger Eigentümer.

Während des Trennungsjahres dürfte die Teilungsversteigerung eines ehelichen Miteigentumsanteils meist ausgeschlossen sein. Grund ist, dass die Ehepartner regelmäßig im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und die Ehewohnung oft so gut wie das gesamte Vermögen eines Partners ausmacht. In diesem Fall kann der Partner nur mit der Zustimmung des anderen handeln.

Erst ab dem Zeitpunkt der Scheidung entfallen diese Einschränkungen. Der Güterstand der Zugewinngemeinschaft endet. Dann kommt es auf die Zustimmung nicht mehr an. Haben die Partner statt der Zugewinngemeinschaft dagegen Gütergemeinschaft vereinbart, kann die Teilungsversteigerung gleichfalls erst nach der Scheidung oder mit Zustimmung beider Partner beantragt werden.