Wohnungseigentum begründen, um Ehewohnung aufzuteilen

Trennen Sie sich, müssen Sie entscheiden, was mit Ihrer ehelichen (Eigentums)wohnung geschieht. Die einfachste Option wäre der Verkauf im gegenseitigen Einvernehmen. Alternativ könnte ein Ehepartner die Wohnung als Alleineigentümer übernehmen. Wenn Sie sich nicht einig sind, könnte eine Lösung darin bestehen, dass Sie die Immobilie aufteilen, zwei Wohneinheiten schaffen und Wohnungseigentum begründen. Dann könnte jeder Ehepartner eine Wohneinheit als Alleineigentümer bewohnen. Um Wohnungseigentum zu begründen, benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Option, nach der Trennung und Scheidung gemeinsam im selben Haus zu wohnen und für jeden Partner Wohnungseigentum zu begründen, setzt voraus, dass Sie sich emotional überhaupt in der Lage sehen, sich im Haus zwangsläufig zu begegnen. Ist der Partner oder die Partnerin ein rotes Tuch, dürfte es keine gute Perspektive darstellen, sich immer wieder über den Weg zu laufen. Auch wenn Sie dann in getrennten Wohnungen leben, lässt sich der gelegentliche Kontakt nicht vermeiden.

Vor allem müssen Sie berücksichtigen, dass Sie als Alleineigentümer einer Wohneinheit mit dem Partner eine Wohnungseigentumsgemeinschaft bilden. Als Wohnungseigentümer haben Sie gegenseitige Rechte und Pflichten und müssen zwangsläufig miteinander umgehen. Auch wenn Sie die Verwaltung der Immobilie einem professionellen Verwalter übertragen, bleiben Sie als Wohnungseigentümer in der Verantwortung. Wohnungseigentum sollte also nur eine Option darstellen, wenn Sie auch nach der Trennung und Scheidung in der Lage und gewillt sind, angemessen miteinander umzugehen.

Die Begründung von Wohnungseigentum bietet sich an, wenn

• Sie das Haus (z.B. Ihr Elternhaus) aus emotionalen Gründen nicht verkaufen wollen,
• der Verkaufserlös nicht ausreicht, um eventuell auf dem Objekt lastende Grundschulden abzulösen,
• Sie Schwierigkeiten haben, eine angemessene und bezahlbare Wohnung zu finden
• oder Ihr soziales Umfeld nicht verlassen möchten.

Vielleicht legen Sie auch Wert darauf, dass Ihr gemeinsames Kind keinen Umzug ertragen muss oder der Kontakt zu beiden, im gleichen Haus wohnenden Elternteilen gewährleistet bleibt.

Möchten Sie nach der Trennung und Scheidung gemeinsam im selben Haus wohnen bleiben, sind Sie nicht verpflichtet, an Ihrer ehelichen Wohnung Wohnungseigentum zu begründen. Sofern Sie die Räumlichkeiten getrennt nutzen können und jeder Ex-Partner seinen eigenen Wohnbereich hat, genügt es an sich, wenn Sie sich innerhalb des Gebäudes trennen und die Räumlichkeiten eigenständig nutzen. Allerdings ist diese Option keine gute Empfehlung.

Wenn Sie gemeinsam im gleichen Haus in getrennten Wohnungen zusammenleben, entstehen Rechte und Pflichten. Sie müssen das Haus verwalten und unterhalten. Dazu muss klar geregelt sein, wer welche Rechte und Pflichten hat. Genau zu diesem Zweck empfiehlt sich, Wohnungseigentum zu begründen. Vor allem haben Sie als Wohnungseigentümer dann das Recht, Ihre Wohneinheit eventuell zu verkaufen und sind nicht unbedingt auf die Zustimmung Ihres Ex-Partners angewiesen.

Bei Wohnungseigentum teilen Sie eine Immobilie in wenigstens zwei Wohneinheiten auf. Dazu muss klar sein,

• wem was gehört (Sondereigentum)
• und welche Bestandteile der Immobilie gemeinsam genutzt werden können (Gemeinschaftseigentum).

Zu diesem Zweck müssen Sie eine Teilungserklärung erstellen, in der die Immobilie aufgeteilt wird. Eine Aufteilung ist aber nur möglich, wenn es im Objekt wenigstens zwei abgeschlossene Wohneinheiten gibt. Ist Ihre eheliche Wohnung groß genug und erlauben die baulichen Verhältnisse eine Aufteilung in zwei Wohneinheiten, können Sie die Wohnung aufteilen und jedem Ehepartner eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zuweisen. Gegebenenfalls müssen Sie

• Wände einziehen,
• ein zweites Bad herrichten
• und eine weitere Wohnungstür setzen.

Zu diesem Zweck ist ein Aufteilungsplan zu erstellen. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der sich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und die Größe der im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ergibt (§ 7 IV WEG).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bescheinigung der Baubehörde, in der die Behörde bestätigt, dass die dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zugeordneten Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und eigenständig genutzt werden können. Die Abgeschlossenheit wird auf dem Aufteilungsplan bescheinigt.

Wären die Wohneinheiten nicht in sich abgeschlossen, wären die Räumlichkeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage auch für andere Wohnungseigentümer zugänglich und im Grunde Gemeinschaftseigentum. Nur die klare Zuordnung eindeutig abgegrenzter Gebäudeteile gewährleistet, dass der einzelne Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ausschließlich allein nutzen kann. Die Abgeschlossenheit der Räumlichkeiten wird deshalb in der Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan und Teilungserklärung/Teilungsvertrag Voraussetzung, dass Wohnungseigentum begründet und im Grundbuch eingetragen werden kann.

Eine Wohnung ist eine in sich abgeschlossene Wohnung, wenn sie

• von anderen Wohnungen und Räumen im Gebäude vollständig durch Wände und Decken getrennt ist,
• über einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum her verfügt,
• unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden kann,
• eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit),
• sowie Wasserversorgung, Toilette und Stromanschluss vorhält.

Die Abgeschlossenheit muss sich aus der Bauzeichnung ergeben. Sie ist von der Baugenehmigungsbehörde auf dem Aufteilungsplan mit Stempel schriftlich und mit Unterschrift zu bescheinigen.

Sie können den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Prinzip selbst erstellen. Da die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baubehörde genehmigt werden muss, sollten Sie jedoch auf sachverständige Hilfe nicht verzichten. Im Regelfall bieten sich dafür Architekten an.

Auch werden Sie sich wahrscheinlich kaum in der Lage sehen, einen Aufteilungsplan zu Papier zu bringen, der den gesetzlichen Erfordernissen entspricht. Die Abgeschlossenheit beurteilt sich nämlich nach der Verwaltungsvorschrift für die Aufstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach § 7 IV Nr. 2 WEG.

Wohnungseigentum wird durch Teilungsvertrag oder Teilungserklärung begründet, je nachdem wer Eigentümer der Immobilie ist.

Sind Sie mit Ihrem Ex-Partner gemeinsam Eigentümer der Immobilie, können Sie durch einen Teilungsvertrag Wohnungseigentum begründen. Der Teilungsvertrag muss, da es sich um eine vertragliche Vereinbarung handelt, bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Partner vor dem Notar erklärt werden (§ 3 WEG). Stellvertretung ist erlaubt. Allerdings muss der Stellvertreter eine öffentlich beglaubigte oder notarielle Urkunde über seine Bevollmächtigung vorliegen. Der Notar beantragt darauf hin, das Wohnungseigentum im Grundbuch einzutragen und den jeweiligen Eigentümer zu bezeichnen.

Sind Sie oder Ihr Ex alleiniger Eigentümer der Immobilie, können Sie das Eigentum am Grundstück durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt aufteilen und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohneinheit verbunden ist (§ 8 WEG). Danach steht es Ihnen frei, eine Wohneinheit Ihrem Ex-Partner zu verkaufen oder Sie bleiben alleiniger Eigentümer und vermieten die Wohneinheit an den Ex-Partner.

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Im Gegensatz zum Teilungsvertrag ist die einseitige Begründung von Wohnungseigentum im Wege der Teilungserklärung durch den Alleineigentümer formfrei. Jedoch muss die Teilungserklärung dem Grundbuchamt in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde vorgelegt werden. In der Praxis wird daher auch die Teilungserklärung notariell beurkundet und ist mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Grundbuchamt vorzulegen.

Der Kostenaufwand für die Begründung von Wohnungseigentum hängt vom Wert der Immobilie ab. Sofern ein Architekt den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt, müssen Sie dessen Honorar sowie eine Gebühr für die Bescheinigung durch die Baubehörde entrichten.

Da Teilungsvertrag oder Teilungserklärung im Regelfall notariell beurkundet werden, schlagen auch die Gebühren des Notars sowie die Gebühren für die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch zu Buche.

In einer Gesamtbetrachtung kann die Begründung von Wohnungseigentum eine kostengünstigere Option darstellen, als wenn Sie Ihre eheliche Wohnung mit finanziellen Verlusten verkaufen und jeder Partner eine eigene Wohnung erwirbt.

Sind Sie jedoch heillos zerstritten, ist es keine gute Option, nach der Trennung und Scheidung gemeinsam im selben Haus leben zu wollen und all diese Dinge gemeinsam auf den Weg zu bringen.