Immobilie nach Scheidung in GbR überführen?

Werden Sie geschieden, haben Sie die Option, Ihre im gemeinsamen Eigentum stehende Immobilie zu verkaufen oder weiterhin in Ihrem Eigentum zu behalten. Manche überlegen dagegen, Haus oder Eigentumswohnung nach der Scheidung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu überführen. Wir erklären, was Sie dazu wissen sollten. Die Frage ist umso wichtiger, als per 1.1.2024 für GbR neue gesetzliche Regelungen gelten. Haben Sie weitere Fragen zu Ihrer Scheidung, ob mit oder ohne Immobilie, kontaktieren Sie uns kostenlos unter 0800 34 86 72 3 oder bestellen unser Gratis-InfoPaket Scheidung für einen ersten Überblick!

Solange Sie verheiratet sind und die Immobilie lediglich als eheliche Wohnung nutzen, handeln Sie im typischen Rahmen der ehelichen Lebensgemeinschaft. Ihre Ehe und der gemeinsame Besitz der Immobilie begründen ohne weitere Absprachen keine GbR. Sind beide Ehegatten im Grundbuch eingetragen, sind beide einfach nur Miteigentümer.

Teils wird eine GbR angenommen, die als „Innengesellschaft“ in Erscheinung tritt, nicht aber nach außen handelt. Im Regelfall ergeben sich daraus aber keine Besonderheiten. Der Besitz und das Eigentum an der Immobilie erschöpfen sich darin,

• das Haus oder die Wohnung zu besitzen
• und zur Ausgestaltung Ihrer ehelichen Lebensgemeinschaft zu nutzen.
• Einen weitergehenden Zweck verfolgen Sie normalerweise damit nicht. Daran ändert auch nichts, wenn Sie das Objekt als Altersvorsorge betrachten oder für Ihren Nachwuchs vorhalten wollen.

Mit der Scheidung ändert sich dies natürlich meist.

Besteht Ihre Immobilie aus mindestens zwei in sich abgeschlossenen Wohneinheiten, an denen Sie durch eine notariell beurkundete Teilungserklärung Wohnungseigentum begründet haben, bilden Sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist eine spezielle Form der GbR. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Detail geregelt. Ihre Rechtsstellung als Wohnungseigentümer ändert sich mit der Scheidung nicht.

Ungeachtet dessen müssen Sie trotzdem entscheiden, ob Sie auch dann nach der Scheidung als Wohnungseigentümer handlungsfähig sind oder zumindest ein Ehepartner seine Position als Wohnungseigentümer aufgibt.

GbR bedeutet „Gesellschaft bürgerlichen Rechts” oder BGB-Gesellschaft. Eine GbR ist die einfachste Form der Personengesellschaft. Sie kann am schnellsten gegründet werden. Sie besteht aus mindestens zwei Gesellschaftern und ist dadurch charakterisiert, dass die Gesellschafter einen gemeinsamen und offensichtlich erkennbaren Zweck verfolgen.

In der GbR haften die Gesellschafter mit dem Privatvermögen. Der Vorteil gegenüber anderen Gesellschaftsformen besteht darin, dass die Gesellschafter anders als die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft direkten und unmittelbaren Einfluss auf die Aktivitäten der Gesellschaft nehmen können. Die Rechtsgrundlagen finden sich in §§ 705 ff. BGB. Diese Vorschriften wurden per 1.1.2024 insoweit verändert, als es künftig die nicht rechtsfähige und die rechtsfähige GbR gibt.

Sind Sie beide Eigentümer einer vermieteten Wohnung, kann sich die Rechtslage anders darstellen. Dabei kommt es darauf an, welchen Zweck Sie mit dem Besitz der Immobilie verfolgen. Verfolgen Sie mit Ihrem Ehepartner bereits während der Ehe durch beiderseitige Leistungen einen gemeinsamen Zweck, der im Hinblick auf die Vermietung an Dritte über den Rahmen Ihrer ehelichen Lebensgemeinschaft hinausgeht, kann darin eine GbR begründet sein.

Der Bundesgerichtshof hat die Mitfinanzierung und die Erbringung von Dienstleistungen bei der Errichtung und Verwaltung einer Mietwohnung ausreichen lassen, um von der Existenz einer GbR auszugehen. Insoweit ist erst recht von einer GbR auszugehen, wenn Sie auch noch Miteigentümer sind und sich für das Objekt in der einen oder anderen Form engagieren.

Nach der Scheidung werden Sie sich verständigen müssen, wie Sie mit der gemeinsamen Immobilie verfahren möchten. Im einfachsten Fall verkaufen Sie das Objekt, führen aus dem Erlös das eventuell abzuzahlende Bankdarlehen zurück und teilen den Übererlös unter sich auf. Genauso gut könnten Sie das Haus oder die Wohnung aber auch in Ihrem Eigentum behalten. Ob sich daraus eine GbR ergibt, hängt von dem damit verfolgten Zweck ab.

Wenn Sie die Immobilie nach der Scheidung in Ihrem gemeinsamen Besitz behalten, werden Sie auch entscheiden müssen, wie Sie die Immobilie nutzen. Verbleibt ein Ehepartner in der Immobilie, werden Sie sich zur Vermeidung von Unstimmigkeiten darauf verständigen, ein Mietverhältnis zu begründen. Der in der Wohnung verbleibende Partner zahlt eine Miete, bei deren Höhe sein Miteigentumsanteil zu berücksichtigen ist. Ähnlich ist die Situation, wenn Sie die Immobilie an eine dritte Person vermieten. Die Mieteinnahmen gehören beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen.

Mit der Vermietung der Immobilie an einen Ehepartner oder an einen Dritten, verfolgen Sie den Zweck, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen. Dieser Zweck dürfte ausreichen, um eine GbR zu begründen.

Diese Konstellation betrifft auch unverheiratete Paare, die gemeinsam eine Immobilie anschaffen und diese gemeinsam nutzen. Auch hier ist von einer GbR auszugehen.

Die GbR entsteht, indem die Gesellschafter sich auf einen gemeinsamen Gesellschaftszweck einigen und einen Gesellschaftsvertrag abschließen. Der GbR-Vertrag kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend per Handschlag abgeschlossen werden. Um klare Verhältnisse zu schaffen, empfiehlt sich, den Vertrag immer schriftlich zu formulieren und darin die Rechte und Pflichten der Gesellschafter zu definieren.

Bei der GbR obliegt die Geschäftsführung allen Gesellschaftern gemeinsam. Daraus begründet sich der Nachteil, dass alle Gesellschafter jede Tätigkeit untereinander abstimmen müssen. Verträge sind gemeinsam zu unterzeichnen und Rechtsgeschäfte sind gemeinsam zu tätigen. Um sich dieses Zwangs entledigen, wird die Geschäftsführung oft vertraglich individuell geregelt und ein Gesellschafter bevollmächtigt, alle Gesellschafter zu vertreten. Zur Sicherheit kann bestimmt werden, dass geschäftliche Aktivitäten nur bis zu einer bestimmten Summe erlaubt sind. Die Bevollmächtigung kann bei grober Pflichtverletzung oder Unfähigkeit zur Geschäftsführung widerrufen werden.

Vermieten Sie als GbR Ihre Immobilie, müssen Sie die Mieteinnahmen in Ihrer Einkommensteuererklärung deklarieren. Zu diesem Zweck gibt die GbR, vertreten durch die Gesellschafter oder einen bevollmächtigten Gesellschafter, gegenüber dem Finanzamt eine „Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte“ ab.

Daraufhin erhalten Sie einen Feststellungsbescheid, mit dem der jeweilige Anteil eines Gesellschafters am Gewinn oder Verlust der GbR verpflichtend festgestellt wird. Die gesondert für jeden Gesellschafter und einheitlich für alle Gesellschafter festgestellten Einkünfte (Mieteinnahmen) fließen anteilig in die jeweiligen Einkommensteuererklärungen und Einkommensteuerbescheide der Gesellschafter ein.

Ab 1.1.2024 gibt es zwei Arten von Gesellschaften bürgerlichen Rechts, nämlich die rechtsfähige und die nicht rechtsfähige GbR. Danach kann eine GmbH entweder selbst am Rechtsverkehr als Rechtssubjekt teilnehmen oder als nicht rechtsfähige GbR lediglich eine sogenannte Innengesellschaft bilden. Die nicht rechtsfähige GbR betätigt sich nicht unternehmerisch und nimmt nicht am Rechtsverkehr teil. Sie dient lediglich den Gesellschaftern zur Ausgestaltung ihrer Rechtsverhältnisse untereinander.

Früher wurde angenommen, dass die GbR selbst kein Grundeigentum erwerben und nicht im Grundbuch eingetragen werden konnte. Die Gesellschafter einer GbR waren einfach nur Miteigentümer und wurden auch so im Grundbuch eingetragen.

Zukünftig ist zwischen einer rechtsfähigen und einer nicht rechtsfähigen GbR zu unterscheiden. Die rechtsfähige GbR ist im Gesellschaftsregister beim Amtsgericht einzutragen. Die GbR kann Eigentümerin einer Immobilie sein. Sofern die Immobilie vermietet wird, fließt die Miete in das Vermögen der GbR. In einigen Fällen wird die Eintragung jedoch faktisch zum Zwang, da die GbR sich registrieren lassen muss, um ihre Handlungsfähigkeit zu behalten oder zu erlangen.

Für Sie als Ex-Ehepartner ist zu überlegen, in welcher Form Sie die Immobilie nutzen wollen und ob und wie Sie am Rechtsverkehr teilnehmen möchten. Vornehmlich dann, wenn Sie noch weitere Immobilien besitzen oder Immobilien gemeinsam anschaffen wollen, wird sich empfehlen, die GbR als rechtsfähige GbR zu führen und ins Gesellschaftsregister einzutragen.

Ist die GbR Eigentümer einer Immobilie, könnte sich das Problem ergeben, dass die GbR kaum wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis mit dem Mieter wird kündigen können, da die GbR selbst keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Da hier noch viele Details der Klärung bedürfen, sollten Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten lassen.

Im Rahmen einer Scheidung klären Sie auch die Frage der gemeinsamen Immobilie(n). Wegen der vielen Details lohnt es sich, das ganze frühzeitig anzugehen und möglichst außergerichtlich abzustimmen, wie Sie vorgehen möchten. Sie schließen dadurch das Risiko rechtlicher, steuerlicher und organisatorischer Nachteile genauso aus wie hohe Gerichtskosten. Möchten Sie im Übrigen wissen, wie hoch diese wären, fordern Sie hier bei uns gern noch heute Ihren Gratis-Kostenvoranschlag für Ihre Scheidung an. So haben Sie die Möglichkeit zu vergleichen, wobei Ihre Scheidung bei scheidung.de stets mit nur mit Sätzen kanpp über den Mindestgebühren abgerechnet wird. Unsere Scheidungen sind sicher, zuverlässig und werden in Deutschland seit über 15 Jahren durchgeführt*. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!