Wie ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen?

Für viele Jungvermählte fühlt sich der Erwerb ihrer eigenen Immobilie zunächst ungewöhnlich an. Wegen des aufgenommenen Kredits verspüren Sie vielleicht Unbehagen vor der Zukunft. Das Gefühl wird etwas schwerer, wenn Ihre Ehe weitaus früher als gedacht scheitert, die Schuldenuhr aber gnadenlos weitertickt. Die Wohnung oder das Haus steht nun sinnbildlich doppelt für die zu beendende Ehe und das (fehl?)investierte Geld, weswegen Sie alles so schnell wie möglich nicht nur verkaufen, sondern regelrecht „loswerden“ mögen. Warum es wegen Ihrer Bank und aus steuerlichen Gründen besser ist, dies nicht überstürzt anzugehen, erfahren Sie hier. Einem verlustfreien Wiederverkauf Ihrer Immobilie ist im Übrigen sehr zuträglich, wenn Sie Ihre Scheidung einvernehmlich abhalten. Wie viel Sie dies bei scheidung.de kostet, finden Sie durch einen Gratis-Kostenvoranschlag für Ihre Scheidung heraus, den wir Ihnen binnen 5min zusenden. Beachten Sie zudem, dass auch Immobilienbesitzer staatliche Unterstützung bei der Scheidung bekommen können. Unser InfoPoint (0800 34 86 72 3) informiert Sie gern kostenlos dazu.

Haben Sie den Kaufpreis für Ihre Wohnung oder Ihr Haus über ein Bankdarlehen finanziert, haben Sie aller Wahrscheinlichkeit nach den Zinssatz für meist 5, 10 oder gar 20 Jahre festgeschrieben. Dies gilt umso mehr, als die Zinsfestschreibung in einer Niedrigzinsphase erfolgt sein sollte. Solange Sie das Haus selbst nutzen, wird sich die Bank nicht darauf einlassen wollen, den Vertrag wieder aufzuheben.

Sollten Sie das Haus jedoch verkaufen wollen, haben Sie zwar ein Kündigungsrecht, sind dann aber verpflichtet, der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Die Höhe hängt davon ab, inwieweit der Bank ein Schaden entsteht. Kann die Bank das durch den Verkauf des Hauses zurückgezahlte Geld zu einem besseren Zinssatz weiter verleihen, hat die Bank keinen Schaden und die Vorfälligkeitsentschädigung ist gering. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie der Bank den Schaden erstatten. Die Antwort hängt also davon ab, ob Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung leisten können und leisten wollen. Am besten sprechen Sie mit Ihrer Bank und erörtern die Umstände.

Verkaufen Sie das Haus an einen Dritten, könnten Sie mit Ihrer Bank sprechen, ob der Käufer Ihr Darlehen übernehmen könnte. Sie könnten dadurch vielleicht die Vorfälligkeitsentschädigung sparen. Nicht jede Bank ist dazu bereit. Voraussetzung ist auf jeden Fall, dass der Käufer über die notwendige Bonität verfügt, um bei der Bank als kreditwürdig zu erscheinen. Da ein Kreditvertrag aber meist sehr eng mit der Person des Kreditnehmers verbunden ist, tun sich Banken schwer, einen bestehenden Darlehensvertrag auf eine andere Person zu übertragen. Oft sind die Banken auch daran interessiert, mit dem Käufer aufgrund der Marktentwicklung einen höheren Zinssatz zu vereinbaren.

Verkaufen Sie das Haus vor Ablauf von zehn Jahren, nachdem Sie es gekauft oder gebaut haben, müssen Sie einen eventuellen Gewinn beim Verkauf versteuern. Sie zahlen Spekulationssteuer.

Aber: Nutzen Sie Ihre Immobilie als eheliche Wohnung selbst und verkaufen die Wohnung oder das Haus vor Ablauf von zehn Jahren, bleibt der Verkaufserlös trotzdem steuerfrei, wenn Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Sie haben das Objekt bis zum Verkauf für eigene Wohnzwecke unterbrochen genutzt oder
• Sie haben das Objekt mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Dazu reicht es, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und im zweiten Jahr davor auch nur einen einzigen Tag in der Immobilie gewohnt haben. Ist diese Frist noch nicht erfüllt, kann es sich empfehlen, das Haus noch weiterhin selbst zu bewohnen und erst nach Ablauf der Fristen einen Verkauf in Betracht zu ziehen.

Gehört Ihnen das Haus allein, haben Sie ein Baugrundstück oder eigenes Geld in die Ehe eingebracht, werden diese Beiträge beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Dabei geht es darum, Ihr Anfangsvermögen zu bewerten. Aus dem Anfangsvermögen ergibt sich mit Blick auf das Endvermögen bei der Scheidung der Zugewinn, den sie beide in der Ehe erzielt haben. Die Hälfte des Zugewinns steht dem Ehegatten als Zugewinnausgleich zu, sofern Ihr Zugewinn im Verhältnis zum Zugewinn des Ehegatten höher ist. Um den Zugewinn zu bemessen, wäre der Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Sie könnten hierzu einen örtlichen Makler befragen oder die Immobilie verkaufen, so dass sich aus dem Verkaufserlös der Verkehrswert ableiten lässt.

Möchten Sie langwierige Streitigkeiten vermeiden, empfiehlt sich, den Zugewinn im Einvernehmen mit dem Ehegatten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung zu regeln. Dabei werden eventuelle Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie (z.B. Finanzierungsdarlehen bei der Bank) zu berücksichtigen sein.

Eine Scheidungsfolgenvereinbarung ermöglicht Ihnen an sich eine kostengünstige Scheidung, da Sie dadurch den Verfahrenswert der Scheidung erheblich mindern können. Ziehen sich Verhandlungen mit Käufern und Kreditgebern in die Länge, werden Sie wahrscheinlich ein gesteigertes Interesse an jeder Einsparmöglichkeit haben.

In einigen deutschen Gemeinden werden Grundstücke zu besonders günstigen Kaufpreisen an Einheimische vergeben, die sich dann im Gegenzug für längere Zeit zu dessen Selbstnutzung verpflichten müssen. Haben Sie kein solches Grundstück im Einheimischenmodell erworben, gibt es trotzdem das ein oder andere bei der schnellen Wiederveräußerung des Hauses zu beachten. Vorausgesetzt, Sie sind sich mit Ihrem Partner über alles einig.

Möchten Sie sich dann einvernehmlich scheiden lassen, können Sie übrigens hier Ihren Scheidungsantrag online absenden. scheidung.de ist Deutschlands Scheidungsservice Nr. 1 und ein in Immobilienfragen versierter Partner bei Ihrer Scheidung. Wir begleiten Sie zuverlässig, kostentransparent und nachhaltig durch Ihre Trennung. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!