Scheidung und anteilig im Grundbuch?

Wer im Grundbuch steht, bestimmt als Eigentümer über das Schicksal der Immobilie. Soll über die Immobilie verfügt werden, ist bei Anteilen von 50/50 vieles bekannt, ja, vielleicht sogar einfach. Doch wie ist bei Anteilen von beispielsweise 70 zu 30 zu verfahren? Kann ein Partner mit dem höheren Anteil allein und nach eigenem Ermessen über die Immobilie verfügen, und welchen Einfluss hätte der andere? Wenn Sie anteilig im Grundbuch stehen und sicher noch weitere Scheidungsfolgen zu klären haben, holen Sie sich noch heute Unterstützung und reichen bei scheidung.de ganz bequem die Scheidung ein. Unseren Antrag können Sie auch schon während des Trennungsjahres ausfüllen, denn insbesondere solche Fragen bedürfen schon jetzt der fachkundigen Unterstützung!

Wer unterschiedliche Eigentumsanteile von z.B. 70/30 oder 51/49 festlegt, könnte zum Beispiel das Grundstück mit in die Ehe gebracht, vielleicht geerbt oder von den Eltern übernommen haben. Oder auch für nach der Eheschließung sicherstellen, dass er/sie mehrheitlich Eigentümer des Grundstücks bleibt. Wegen der Eheschließung war der Ehepartner womöglich bereit, dem anderen einen Anteil an der Immobilie abzutreten und das Gefühl der ehelichen Solidarität zu vermitteln. Soweit die Eigentumsanteile unterschiedlich sind, wird es im Regelfall auch so sein, dass damit besondere Rechte verbunden sind, die allerdings ausdrücklich vereinbart werden sollten (Details später).

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das in Deutschland durch die bei den Amtsgerichten angesiedelten Grundbuchämter geführt wird. Es dient dazu, die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (wie Erbbaurechten) klar und eindeutig zu dokumentieren. Dies schützt sowohl den Eigentümer als auch potenzielle Käufer oder Gläubiger.

Was ist außerdem wichtig zu wissen?

• Das Grundbuch ist öffentlich einsehbar. Dies bedeutet, dass jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, Einsicht nehmen darf. Dies schafft Transparenz und Vertrauen im Immobilienmarkt. 
• Eintragungen im Grundbuch haben eine hohe Beweiskraft. Sie gelten als richtig, solange nicht das Gegenteil bewiesen wird.
• Durch die Eintragung von Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden wird sichergestellt, dass diese Rechte bei einem Verkauf des Grundstücks berücksichtigt werden.

Sind Sie als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, bilden Sie die gemeinsam eine Bruchteilsgemeinschaft. Möchten Sie wegen der Scheidung über das Schicksal Ihrer gemeinsamen Immobilie verhandeln, sollten Sie unbedingt Ihre Rechte als Bruchteilseigentümer kennen. Daraus ergibt sich, wie und mit welchen Konsequenzen über das Schicksal Ihrer Immobilie zu entscheiden ist.

Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums, bei der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines Vermögensgegenstandes (z.B. Immobilie) sind, wobei jeder Miteigentümer einen bestimmten prozentualen Bruchteil an diesem Gegenstand besitzt. Diese Anteile sind ideell, das heißt, sie beziehen sich nicht auf physisch abgrenzbare Teile des Gegenstandes, sondern auf einen rechnerischen Anteil am Ganzen. Das Recht der Bruchteilsgemeinschaft ist in §§ 741 ff. BGB geregelt. 

Wesentliche Merkmale sind:

Jeder Miteigentümer hat einen bestimmten Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der in der Regel in Prozent oder als Bruch (z.B. 1/3, 1/4) ausgedrückt wird. Bezieht sich die Gemeinschaft auf eine Immobilie, hat jeder Miteigentümer einen bestimmten Anteil am gesamten Grundstück, z.B. 70/30.

Die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt gemeinschaftlich. Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum müssen in der Regel einstimmig getroffen werden, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.

Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft frei veräußern, es sei denn, es gibt vertragliche oder gesetzliche Beschränkungen. Die Veräußerung der Immobilie insgesamt kann nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen.

Die Bruchteilsgemeinschaft kann durch Teilung des gemeinschaftlichen Gegenstandes oder durch Verkauf und anschließende Verteilung des Erlöses aufgelöst werden.

Im Kaufvertrag, mit dem Sie die Immobilie vom Verkäufer erworben haben, werden Sie aller Wahrscheinlichkeit nach nichts finden, was Ihre Rechte bei einem Anteil von z.B. 70/30 oder 51/49 betrifft. Der Kaufvertrag betrifft nur Ihre Rechte und Pflichten als Erwerber im Verhältnis zum Verkäufer. Die Rechte, die sich im Verhältnis zum Ehegatten ergeben, lassen sich im Kaufvertrag nur bedingt regeln und haben dort regelmäßig auch keinen Platz. 

Möchten Sie wegen Ihres Anteils von z.B. 70/30 oder 51/49 im Verhältnis zu Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin eine ausdrückliche Regelung formulieren, sollten Sie dazu eine schriftliche Vereinbarung aufsetzen. 

Bei einem Anteil von 50/50 dürfte augenscheinlich sein, dass Sie gleichermaßen berechtigt sind. Keiner könnte gegen den Willen des anderen irgendetwas entscheiden. Soll die Immobilie insgesamt verkauft werden, sind Sie auf das gegenseitige Einvernehmen angewiesen. Weder Sie noch der Ehepartner können alleine über die Immobilie verfügen. Auch die Scheidung als solche begründet kein Recht, allein über das Schicksal der Immobilie zu bestimmen.

Zunächst ist es so, dass die Verwaltung des Objekts den Teilhabern gemeinschaftlich zusteht. Mit Verwaltung ist insbesondere gemeint, dass die Immobilie unterhalten werden muss. Gleiches gilt, wenn es um die Nutzung der Immobilie geht. Jeder Ehepartner hat das gleiche Nutzungsrecht. Dies gilt umso mehr, als die Immobilie Ihre eheliche Wohnung darstellt und allein die Tatsache, dass Sie dort Ihren Lebensmittelpunkt begründet haben, ein Nutzungsrecht begründet.

Nach der gesetzlichen Regelung kann jeder Bruchteilseigentümer über seinen Anteil an der Immobilie frei verfügen. Möchten Sie Ihren Miteigentumsanteil also verkaufen, ist der Verkauf durchaus möglich. Ihr Problem wird aber darin bestehen, dass Sie aller Wahrscheinlichkeit nach keinen Interessenten finden werden, der Ihren Miteigentumsanteil kauft. Grund ist, dass der Ehepartner ebenfalls Miteigentümer ist und sowohl Ehepartner als auch Kaufinteressent kein Interesse daran haben dürften, als einander fremde Personen in einem Haus zu wohnen. 

Als Bruchteilseigentümer können Sie zwar über Ihren Anteil frei verfügen und diesen verkaufen. Über die Immobilie im Ganzen können Sie aber nur gemeinschaftlich verfügen. Möchten also beide verkaufen, müssen Sie beide mit dem Verkauf einverstanden sein, auch mit einem geringeren Anteil von 50 % im Grundbuch. Der Ehegatte mit dem höheren Anteil hätte nicht das Recht, nur wegen seines höheren Anteils mehrheitlich über Ihren Kopf hinweg über den Verkauf der Immobilie insgesamt zu beschließen.

Verweigert ein Ehepartner den Verkauf, kann trotzdem jeder Ehegatte als Bruchteilseigentümer jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Auch wenn in Ihrer Vereinbarung zur Bruchteilsgemeinschaft das Recht der Aufhebung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen wurde, kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden. Ein wichtiger Grund dürfte sein, dass Ihre Ehe geschieden wird. Sofern das Recht, die Aufhebung zu verlangen, ausgeschlossen oder beschränkt wird, wäre die Vereinbarung nichtig.

Ihr Wunsch, die Gemeinschaft aufzuheben, wäre in letzter Konsequenz durch eine Teilungsversteigerung durchzusetzen (§ 753 BGB). Die Teilungsversteigerung ist bei dem für den Bezirk des Grundstücks zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Dann wird das Objekt von einem Sachverständigen begutachtet und öffentlich versteigert. Der Erwerber wird durch den Zuschlag neuer Eigentümer. 

1. Vorteilhaft dabei ist, dass Sie auch als Miteigentümer Gebote im Versteigerungstermin abgeben und den Miteigentumsanteil des Ehegatten ersteigern können. Sie würden dann alleiniger Eigentümer der Immobilie werden. 
2. Nachteilig dabei ist, dass sich nicht gewährleisten lässt, dass Sie bei den Geboten finanziell mithalten können oder umgekehrt Ihre Immobilie zu einem Preis versteigert wird, der nicht dem Verkehrswert entspricht.

Haben Sie unterschiedliche Eigentumsanteile vereinbart, dürften sich diese auch bei einem eventuellen Verkauf des Objekts auswirken. So könnte es sein, dass Sie beim Verkaufserlös nur anteilig beteiligt sind und nur den Anteil am Erlös halten, der Ihrem Eigentumsanteil entspricht. 

Hierbei spielt wiederum eine Rolle, unter welchen Konditionen Sie die eventuelle Finanzierung des Kaufpreises bei der Bank vereinbart haben. Im Regelfall wird es so sein, dass Sie den Darlehensvertrag bei der Bank gemeinsam unterschrieben haben und Verhältnis zur Bank gesamtschuldnerisch haften. 

Ihr Eigentumsanteil würde sich dann auswirken, wenn es darum geht, den Mehrerlös aus dem Verkauf aufzuteilen. Dann bekäme jeder den Anteil, der ihm nach dem Eigentumsanteil zusteht. Bei einem Übererlös von beispielsweise 100.000 EUR bekäme der Partner bei einem Anteil von 70 % = 70.000 EUR und Sie für Ihren Anteil von 30 % = 30.000 EUR.

Wäre es „nur“ das Rechenspiel von 70 zu 30 bei einem ansonsten komplikationsfreien Verkauf, bräuchte man am Ende gar keine Unterstützung mehr bei der Scheidung. Ein bisschen was ist natürlich abseits der Immobilienfrage noch zu erledigen, und dabei helfen wir Ihnen gern. Möchten Sie zum Beispiel erst einmal wissen, wie viel Ihre Scheidung kosten würde, fordern Sie noch heute hier unseren Gratis-Kostenvoranschlag für Ihre Scheidung an. SCHEIDUNG.de ist Deutschlands Scheidungsservice Nr. 1 und unsere Kooperationsanwälte gehen durch ihr Wissen und Können aus Tausenden von Scheidungen im Jahr auch Ihre Situation bestmöglich an. Bei SCHEIDUNG.de brauchen Sie sich niemals Sorgen zu machen. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!