Ist man als Vermieter Unternehmer?

Vermieten Sie Wohnungen, kann es sich aus steuerlicher Sicht um eine private Vermögensverwaltung oder eine unternehmerische Tätigkeit handeln. Betreiben Sie zugleich Ihre Scheidung und beabsichtigen eine oder mehrere Wohnungen zu verkaufen oder dem Ehegatten zu übertragen, könnte sich daraus eine Reihe von Fragen ergeben, die Sie vorab klären sollten. Ob Sie dabei Unternehmer/in sind oder nicht – wir begleiten Sie kompetent durch Ihre Scheidung. Haben Sie vor, Ihre Scheidung einzureichen, können Sie dies hier online bei scheidung.de tun.

Vermieten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus, handeln Sie im Rahmen privater Vermögensverwaltung. Sie sind dann nicht unternehmerisch tätig. Die Grenze zur unternehmerischen und gewerblichen Tätigkeit kann aber dann überschritten werden, wenn Sie mehrere Wohnungen vermieten und insbesondere dann, wenn Sie einzelne Wohnungen wieder verkaufen und neu kaufen. Die Grenzen sind fließend und nicht gesetzlich definiert. Es bleibt Aufgabe der Rechtsprechung, im Einzelfall festzustellen, ob ein Vermieter private Vermögensverwaltung betreibt und unternehmerisch tätig ist. Daraus ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen.

Unternehmerisches Handeln ist dadurch gekennzeichnet, dass Sie geschäftsmäßig handeln und für die Verwaltung Ihrer Wohnungen den dafür notwendigen organisatorischen Aufwand betreiben. Sind Sie Eigentümer von ein, zwei oder vielleicht drei Wohnungen, wird es im Regelfall an einem geschäftsmäßigen Handel fehlen. Orientierung bietet die Rechtsprechung in Einzelfällen. Dabei ist wichtig, dass es sich immer um Einzelfälle handelt, die sich nicht ohne Weiteres pauschalieren lassen. Es kommt immer auf die Umstände im Einzelfall und die damit einhergehende Argumentation des Eigentümers als Vermieter an.

• Lassen Sie sich von einer professionellen Hausverwaltung vertreten, kann es sein, dass auch die Vermietung von nur zwei Wohnungen bereits eine unternehmerische Tätigkeit begründet (LG Wiesbaden, WuM 1996, 699).
• Das OLG Düsseldorf (ZMR 2005, 187) hat die Vermietung von zwei Einfamilienreihenhäusern und einer Einliegerwohnung und das AG Köln (WuM 2007, 123) die Vermietung von einem Haus mit sechs Wohnungen als unternehmerische Tätigkeit bewertet.
• Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs sei eine unternehmerische Tätigkeit durch einen planmäßigen Geschäftsbetrieb gekennzeichnet, so dass auch bei der Vermietung von vier Wohnungen nicht zwingend die Unternehmereigenschaft begründet wird (BGH, NZM 2020, 808). Der Vermieter sei in diesem Fall kein Unternehmer, eben weil die Verwaltung von vier Wohnungen keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordere und der Vermieter für die Verwaltung kein Büro oder eine Organisation benötige.

Auf die Verkehrswerte der Objekte sowie auf deren Größe komme es nicht an. Entscheidend sei der Umfang und die Komplexität und die Anzahl der damit notwendigen verwaltungstechnischen Vorgänge. Auch wenn der Vermieter wegen der Mieteinnahmen zur Umsatzsteuer optiere, handele er noch nicht unbedingt unternehmerisch.

Sind Sie Eigentümer einer Ferienwohnung und handeln mit Gewinnerzielungsabsicht, geht das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Diese liegt im Regelfall vor, wenn Sie die Vermietung einem Dienstleister übertragen und sich selbst darauf zurückziehen, nur Eigentümer zu sein. Übertragen Sie das Eigentum an der Ferienwohnung Ihrem Ehegatten, wird der Ehegatte Unternehmer. Vermieten Sie eine einzelne Ferienwohnung selbst und nutzen die Wohnung auch für eigene Aufenthalte, ist meist von einer reinen Vermögensverwaltung auszugehen.

Sind Sie gemeinsam mit dem Ehegatten Eigentümer mehrerer Objekte, bilden Sie wahrscheinlich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ihre Scheidung als solche ändert daran nichts. Die Gesellschaft besteht fort. Möchte ein Ehegatte aus dieser GbR ausscheiden, müssen Sie eine Lösung finden, die Ihren Interessen gerecht wird. Im Idealfall übernimmt einer die Anteile des anderen und wird alleiniger Eigentümer. Ist dies nicht möglich, müssten die Immobilien letzten Endes verkauft und die GbR aufgelöst werden.

Vermieten Sie auch nur eine einzige Wohnung und erzielen Mieteinnahmen, gelten diese als Einkommen und sind in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu versteuern. 

Auf der Passivseite dürfen Sie die steuerliche Abschreibung und als Werbungskosten alle Kosten geltend machen, die bei der Unterhaltung der Immobilie anfallen (z.B. Zinsen für ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises, Grundsteuer, Hausverwaltung, Hausmeister, Energiekosten). Der verbleibende Betrag ist der steuerpflichtige Betrag. Steuerpflichtig ist also nicht die Bruttomiete, die Sie vom Mieter vereinnahmen, sondern der Betrag, der nach Abzug aller anzuerkennenden Kosten verbleibt.

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb mehr als drei Immobilien, gilt der Immobilienverkauf möglicherweise als gewerblich. Dabei ist immer zu prüfen, ob Sie mit Gewinnerzielungsabsicht verkaufen. Ist dies der Fall, verkaufen Sie gewerblich und müssen die Gewinne aus dem Verkauf als gewerbliche Einnahmen versteuern (§ 15 EStG). Die Veräußerungsgewinne unterliegen dann nicht nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer, sofern Sie den gewerbesteuerlichen Freibetrag überschreiten.

Als Eigentümer/in einer Immobilie könnten Sie aus Anlass der Scheidung bei der Vermögensauseinandersetzung Ihrem Ehegatten das Recht einräumen, die Mieteinnahmen aus einer oder mehrerer Ihrer Immobilie zu vereinnahmen. Vielleicht verzichtet der Ehegatte im Gegenzug auf eine Zugewinnausgleichsforderung oder Unterhalt. 

Ist der Ehegatte berechtigt, die Mieteinnahmen für sich zu vereinnahmen, handelt es sich um ein Nießbrauchsrecht. Dieses muss im Grundbuch eingetragen werden. Nur dann ist es rechtsverbindlich. Dabei wäre zu klären, inwieweit der Ehegatte zugleich die Verpflichtung übernimmt, die Immobilie zu unterhalten, gegebenenfalls zu sanieren und zu renovieren und für eventuell eintretende Schäden an der Bausubstanz finanziell die Verantwortung zu tragen.

Sofern Sie wegen des Eigentums an mehreren Objekten unternehmerisch tätig waren, könnte die Unternehmereigenschaft entfallen, wenn Sie ein oder mehrere Objekte dem Ehegatten zur wirtschaftlichen Nutzung überlassen und damit nicht mehr geschäftsmäßig handeln und dadurch keinen Aufwand mehr betreiben müssen, um alle diese Wohnungen zu verwalten. Umgekehrt kann der Ehegatte, der die Verwaltung und Nutzung dieser Wohnungen übernimmt, in eine unternehmerische Verantwortung hineingleiten. Diese Aspekte sollten nach Möglichkeit in einer Scheidungsfolgenvereinbarung angesprochen und geregelt werden.

Sind Sie allein oder gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner in spe Eigentümer mehrerer Immobilien, spielen solche Aspekte auch bei der Scheidung eine Rolle. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, lassen Sie sich frühzeitig steuerlich oder anwaltlich beraten. Gerne vereinbaren Sie auch mit unserem InfoPoint ein Gespräch oder rufen zu einer Uhrzeit Ihrer Wahl unter 0800 34 86 72 3 einfach einmal kostenfrei an und schildern Ihre Situation. Wir freuen uns als Deutschlands Scheidungsservice Nr. 1 definitiv auf Ihren Anruf!