Scheidungsfolgenvereinbarung für die Bank, warum?

Mit Ihrer Scheidung ändern sich Ihre Wohnverhältnisse. Benötigen Sie dann für den Erwerb einer Immobilie oder für die “Hausübertragung”, genauer gesagt die Übernahme des Miteigentumsanteils des Partners an einer Immobilie, eine Bankfinanzierung, sollten Sie eine Scheidungsfolgenvereinbarung treffen. Banken möchten diese sehen, da sie wissen wollen, ob und inwieweit Ihre Trennung und Scheidung vermögensrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, die Ihre Liquidität beeinflussen. Sie sind gut beraten, in der Scheidungsfolgenvereinbarung alles zu regeln, was das eventuelle Miteigentum des Partners an der Immobilie betrifft und mit Unterhalt und Zugewinnausgleich im Zusammenhang steht. Wie viel Ihre Scheidung selbst kostet, wenn sie sie bei uns beantragen, erfahren Sie indes im Gratis-Kostenvoranschlag von scheidung.de – jetzt hier anfordern!

Leben Sie getrennt, müssen Sie damit rechnen, dass der Partner aufgrund seiner Lebensumstände Unterhalt einfordern könnte, oder auch Zugewinnausgleich geltend macht. In der Konsequenz müssten Sie aus Ihrem Einkommen Unterhalt zahlen und eventuell eine Zugewinnausgleichsforderung bedienen. Dadurch wird Ihre finanzielle Liquidität belastet, auch wenn beides noch gar nicht zur Debatte steht. 

Selbst die Scheidung gibt noch keine Sicherheit darüber, ob alle Forderungen des Ex durch sind. Auch nach der Scheidung könnte der Partner sich veranlasst sehen, Unterhalt zu fordern. Derartige Ungewissheiten lassen sich vermeiden, wenn Sie die gegenseitigen Rechte und Pflichten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festschreiben. Dann kann eine kreditgebende Bank Schwarz auf Weiß nachvollziehen, wie es um Ihre Einkommens- und Vermögenserlebnisse im Detail steht und kann das mit der Bankfinanzierung verbundene Risiko besser einschätzen.

Auch die steuerlichen Aspekte wären zu berücksichtigen. Wurden Sie bislang steuervergünstigt nach dem Ehegattensplitting besteuert, werden Sie nach der Scheidung in der Steuerklasse I, und wenn Sie Ihr Kind betreuen, nach Steuerklasse II besteuert. Möglicherweise zahlen Sie mehr Einkommenssteuern als zuvor. Diese zusätzliche Steuerlast beeinflusst Ihre Einkommensverhältnisse und damit auch die Beurteilung durch die Bank, inwieweit Sie sich eine Finanzierung leisten können.

Sie haben sich getrennt und möchten ohne den Ex-Gatten oder die Ex-Gattin eine Immobilie erwerben oder neu bauen. Beantragen Sie dazu bei Ihrer Bank eine Immobilienfinanzierung, prüft die Bank Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Da die Banken strenge gesetzliche Vorgaben berücksichtigen müssen, werden Ihre Verhältnisse sehr genau und im Detail geprüft. 

Sie erleichtern sich die Finanzierung, wenn Sie über ein Minimum an Eigenkapital verfügen. Zudem müssen Sie in der Lage sein, aus Ihrem verfügbaren Nettoeinkommen Zinsen und Tilgung für das Bankdarlehen zu leisten. Müssen Sie daneben noch Unterhalt zahlen, könnte es sein, dass Ihr Einkommen nicht ausreichend oder zu knapp bemessen ist, um den Kapitaldienst zuverlässig und dauerhaft zu gewährleisten. Oder ist für den Zugewinnausgleich eine größere Summe zu zahlen, könnte es sein, dass Ihr Eigenkapital dafür aufgebracht werden muss und für die Bankfinanzierung nicht mehr zur Verfügung steht. Im Zweifel wird die Bank von einer Finanzierung Abstand nehmen.

Möchten Sie dieses Szenario so gut es geht vermeiden, sollten Sie eine Scheidungsfolgenvereinbarung treffen. Darin wäre im Hinblick auf Ihren Finanzierungswunsch zu regeln, inwiefern und in welcher Höhe Sie mit Unterhaltszahlungen belastet werden und wie Sie die eventuelle Zugewinnausgleichsforderung bedienen. Im Ergebnis muss die Bank erkennen können, dass Sie in der Lage sein werden, die gewünschte Bankfinanzierung für den Kauf oder Neubau einer Immobilie verantwortungsvoll zu tragen.

Sind Sie gemeinsam Eigentümer einer Immobilie und möchten die Immobilie nach Ihrer Trennung oder Scheidung ins Alleineigentum übernehmen, wird der Partner für seinen Miteigentumsanteil einen Ausgleich fordern. Zudem müssen Sie in der Lage sein, eine laufende und bislang gemeinsam verantwortete Immobilienfinanzierung alleine fortzuführen.

Der Wunsch allein, dass der Partner aus der laufenden Bankfinanzierung von der Bank entlassen wird, genügt nicht. Sie bleiben auf die Zustimmung der Bank angewiesen. Wird der Partner aus dem Finanzierungsvertrag entlassen, verliert die Bank einen Schuldner und kann im Fall des Falles nur noch auf Ihre Person zurückgreifen. Für die Bank ist dieses Szenario also eher von Nachteil. Sie haben keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Partner aus dem Finanzierungsvertrag von der Bank entlassen wird. Genauso wenig hat der Partner einen Anspruch, vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden.

Willigt die Bank dann doch ein, dass der Partner aus dem Finanzierungsvertrag entlassen wird, werden Sie alleiniger Schuldner. Voraussetzung ist, dass Sie aufgrund Ihrer Einkommensverhältnisse in der Lage sind, den Finanzierungsvertrag allein fortzuführen. Auch soweit Sie bereits vorher gegenüber der Bank als Gesamtschuldner in der Verantwortung standen, müssen Sie sich vergegenwärtigen, dass Sie die bislang gemeinsam verantwortete Finanzierung alleine stemmen müssen. Gesamtschuldner bedeutet, dass die Bank die freie Wahl hat, welchen Schuldner sie wegen der Zins- und Tilgungszahlungen in Anspruch nimmt.

Außerdem müssen Sie in der Lage sind, die in der Scheidungsfolgenvereinbarung eventuell vereinbarten Unterhaltszahlungen oder eine vereinbarte Zugewinnausgleichsforderung zu bedienen sowie den Miteigentumsanteil des Partners, der nicht mehr mit dem Darlehen belastet ist, auszugleichen. All diese Rechte und Pflichten wären in einer Scheidungsfolgenvereinbarung zu regeln.

Sind Sie sich mit dem Partner nicht einig, dass Sie dessen Miteigentumsanteil übernehmen können, wird es schwierig. Sie können den Partner nicht zwingen, dass er/sie zu Ihren Gunsten auf den Miteigentumsanteil an der Immobilie verzichtet und Sie dessen Miteigentumsanteil zum Alleineigentum übernehmen können. Da Sie gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind, hat jeder Partner die gleichen Rechte und Pflichten. Auf die Höhe des Miteigentumsanteils kommt es nicht an. Auch wenn Sie mit drei Viertel Mehrheitseigentümer sind, haben Sie keinen Anspruch gegen den Partner, dass er/sie auf seinen Viertel Anteil verzichtet. 

Kommt der gemeinsame Verkauf der Immobilie nicht in Betracht, verbleibt in der Konsequenz dann nur noch die Teilungsversteigerung der Immobilie. Bei der Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert. Ziel ist, Ihre an der Immobilie bestehende Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Derjenige Bieter, der im Versteigerungstermin beim Gericht das höchste Gebot abgibt, wird mit dem Zuschlag durch das Gericht neuer Eigentümer der Immobilie.

Dabei haben Sie eine „interessante“ Option (auf die aber Banken in der Regel zurückhaltend reagieren). Und zwar können Sie als Miteigentümer bei der Teilungsversteigerung Gebote abgeben und in Konkurrenz mit anderen Interessenten mitbieten. Bleibt Ihr Gebot das höchste Gebot, erhalten Sie den Zuschlag und werden dadurch alleiniger Eigentümer der Immobilie. Vorteilhaft dabei ist, dass Sie als Miteigentümer bereits Teileigentum an der Immobilie haben und durch die Versteigerung lediglich noch den Miteigentumsanteil des Partners ersteigern und erwerben müssen. Trotzdem laufen Sie Risiko, dass Ihr Gebot überboten wird und Sie Ihr Eigentum an der Immobilie verlieren. Insoweit ist es immer ein Gebot strategischer Vernunft, es möglichst nicht auf eine oft nicht kalkulierbare Teilungsversteigerung ankommen zu lassen, sondern im Vorfeld kompromissbereit zu sein und einvernehmliche Lösungen zu finden.

Um im Versteigerungstermin vor Gericht Gebote abzugeben, ist immer eine Sicherheitsleistung zu leisten. Diese beträgt 10 % des in einem gerichtlich beauftragten Verkehrswertgutachten festgestellten Verkehrswertes der Immobilie. Der Betrag ist in bar bei der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin einzuzahlen. 

Wenn Sie Gebote abgeben, muss zudem gewährleistet sein, dass Sie den Erwerb des Miteigentumsanteils des Partners auch finanzieren können. Sind Sie dazu auf ein Bankdarlehen angewiesen, sollten Sie keineswegs das Risiko eingehen, das Ergebnis des Versteigerungstermins abzuwarten und erst nach der Erteilung des Zuschlags eine Bankfinanzierung beantragen zu wollen. Gelingt es nicht, die Bankfinanzierung zu realisieren, können Sie Ihr Gebot nicht bezahlen. In der Folge müsste die Immobilie erneut versteigert werden. Sie wären verpflichtet, den dabei entstehenden Schaden aus eigener Tasche zu bezahlen. Dazu gehören insbesondere die Sachverständigenkosten für das Verkehrswertgutachten sowie die Gerichtsgebühren für die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens.

Um die Finanzierung vorab zu klären, müssten Sie eine Bank finden, die bereit ist, eine solche Finanzierung zu bewilligen. Soweit es dabei um eine Teilungsversteigerung geht, sind Banken ausgesprochen zurückhaltend. Grund ist, dass Teilungsversteigerungen sehr komplexe Verfahren darstellen, sich aufgrund der Einbeziehung verschiedener Beteiligter erheblich in die Länge ziehen können, möglicherweise viele Gläubiger (Bank, die die bisherige Finanzierung bewerkstelligt hat, Grundsteuern, Hausverwaltungskosten bei Eigentumswohnungen) beteiligt sind und der Ausgang sehr ungewiss ist. Trotz alledem gibt es Banken, die Finanzierungen im Rahmen von Teilungsversteigerung anbieten.

Geht es um den Erwerb einer Immobilie oder den Miteigentumsanteil daran, sollten Sie Sie wegen Ihrer Scheidung im Hinblick auf die gegenseitigen Rechte und Pflichten keine Kompromisse machen. Ihr Wunsch nach einer Bankfinanzierung wird nur Aussichten auf Erfolg haben, wenn Ihre finanziellen Verhältnisse geregelt sind. Da es dabei auf eine Reihe von Details ankommt, empfiehlt sich, sich bereits frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen. Ihr Anwalt oder Ihre Anwältin kann den Entwurf einer Scheidungsfolgenvereinbarung fertigen und den Entwurf mit Ihrem Partner verhandeln. Sind Sie sich letztlich einig, wäre der Entwurf notariell zu beurkunden. Die notarielle Beurkundung könnte dann der Türöffner für Ihre Bankfinanzierung sein.