Haus vor Scheidung an Kinder übertragen

Sind Sie Eigentümer eines Hauses, können Sie die Immobilie grundsätzlich jederzeit an Ihre Kinder übertragen. Schwieriger wird es aber, wenn Sie sich gerade vor einer Scheidung befinden und während Ihrer Ehe im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben. Denn dann steht Ihnen ein Zugewinnausgleich bevor – was möglicherweise der Grund ist, warum Sie über eine Schenkung nachdenken. In dieser besonderen Situation gilt es, eine Reihe rechtlicher Voraussetzungen und Konsequenzen zu prüfen. Andernfalls riskieren Sie, dass Sie sich selbst Probleme schaffen. Und diese Konsequenzen zeigen: Das Haus vor der Scheidung an die Kinder überschreiben zu wollen, dürfte meist auf den ersten Blick ein guter Gedanke sein.

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, unterliegen Sie wegen Ihrer Vermögenswerte Verfügungsbeschränkungen. Zwar verwalten Sie Ihr Vermögen in der Ehe selbstständig, sind jedoch in der Verwaltung nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften beschränkt.

Stellt das Haus nämlich Ihr gesamtes oder zumindest Ihr wesentliches Vermögen dar, können Sie das Haus Ihrem Kind nur überschreiben, wenn der Ehepartner ausdrücklich zustimmt (§ 1365 BGB). Lediglich Vermögenswerte, die bis zu ca. 85 % Ihres gesamten Vermögens ausmachen, sind nach der Rechtsprechung zustimmungsfrei. Sollte das Haus also mehr als 85 % Ihres gesamten Vermögens darstellen, muss Ihr Ehepartner der Schenkung zustimmen.

Gehen Sie zum Notar und möchten die Schenkung beurkunden, wird Sie der Notar ausdrücklich fragen, ob das Haus Ihr gesamtes Vermögen darstellt. Antworten Sie wahrheitswidrig, können Sie den Vertrag zwar beurkunden. Dann aber kann der Ehepartner die Unwirksamkeit des Vertrages gerichtlich geltend und die Schenkung rückgängig machen (§ 1368 BGB).

Eine Ausnahme kommt auch dann nicht in Betracht, wenn Sie das Haus Ihrem Kind zwar schenken, sich aber zugleich ein Wohnrecht auf Lebenszeit oder ein Nießbrauchsrecht vorbehalten und im Grundbuch eintragen lassen. Auch wenn Ihnen in diesem Fall das Nutzungsrecht am Haus verbleibt, verfügen Sie über den wesentlichen Teil Ihres Vermögens. Gegenleistungen bleiben also außer Betracht. Es zählt allein der Vermögenswert, über den Sie verfügen. Das Gesetz stellt nämlich nicht darauf ab, ob der Ehepartner wirtschaftliche Einbußen erleidet. Vielmehr schützt das Gesetz ihn und die Familie vor jeder einseitig beschlossenen Umschichtung Ihres Gesamtvermögens.

In Ausnahmefällen könnten Sie daran denken, dass Sie gerichtlich beantragen, die Zustimmung Ihres Ehepartners durch richterlichen Beschluss zu ersetzen. Ob Sie damit im Hinblick auf den mit der Scheidung einhergehenden Zugewinnausgleich Erfolg haben, ist zweifelhaft und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Ihre Schenkung an das Kind bedarf der notariellen Beurkundung. Privat aufgesetzte und nicht notariell beurkundete Vereinbarungen sind rechtlich wirkungslos. Schließlich bedarf die Übertragung des Eigentums am Haus auch der Eintragung im Grundbuch. Eintragungen im Grundbuch setzen immer die notarielle Beurkundung voraus.

Haben Sie die Absicht, mit der Schenkung den Zugewinnausgleich zu verhindern, setzt das Gesetz klare Grenzen. Der Wert Ihres Hauses gehört zu Ihrem Endvermögen bei der Scheidung. Dabei wird dem Endvermögen der Betrag hinzugerechnet, um den Sie Ihr Vermögen dadurch vermindert haben, dass Sie unentgeltliche Zuwendung gemacht oder Handlungen in der Absicht vorgenommen haben, den anderen Ehegatten zu benachteiligen (§ 1375 BGB).

In diesem Zusammenhang könnte der Ehepartner auch den vorzeitigen Zugewinnausgleich beanspruchen (§ 1385 BGB). Muss der Ehepartner befürchten, dass er/sie durch die Schenkung an das Kind benachteiligt wird, kann er die Aufhebung der Zugewinngemeinschaft und damit den vorzeitigen Ausgleich des Zugewinns verlangen. Außerdem kommt in Betracht, dass er/sie gerichtlich geltend macht, dass Sie die Schenkung zu unterlassen haben. Mit anderen Worten: Sie produzieren ein erhebliches Streitpotenzial, das Sie im Endeffekt kaum zuverlässig beurteilen können.

Der Zugewinnausgleich erfolgt nur, wenn das Haus während Ihrer Ehe einen Wertzuwachs erfahren hat. Lässt sich ein Wertzuwachs nicht feststellen, schlägt das Haus beim Zugewinnausgleich ohnehin nicht zu Buche. Eine Schenkung erübrigt sich dann ohnehin.

Auch wenn die Schenkung gut gemeint ist, dürfen Sie nicht ignorieren, dass die Schenkung für das Kind mit Belastungen verbunden sein dürfte. Schließlich sind für das Haus Grundsteuern und Unterhaltungskosten zu tragen. Auch übernimmt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten, insbesondere die Verkehrssicherungspflicht. Die führt dazu, dass das Kind Bewohner und letztlich auch Besucher vor vorhersehbaren Gefahren schützen muss.

Letztlich ist auch aus diesem Grunde die Schenkung von der Zustimmung des Ehepartners abhängig, da dieser in Wahrnehmung seines Rechts der Vermögenssorge für das Kind in die Entscheidung einbezogen werden muss. Über die Zustimmung des Ehepartners hinaus bedürfen Sie auch der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Erst danach könnten Sie die Schenkung notariell beurkunden.

Die Schenkung an das Kind dürfte aus praktischen Gründen nur in Betracht kommen, wenn Ihr Haus nicht mehr mit Krediten belastet ist. Haben Sie das Haus jedoch über Kredite finanziert, bleiben Sie gegenüber der Bank in der Verantwortung für die Rückzahlung des Kredits. Ist auch der Ehepartner Kreditnehmer, haften Sie gemeinsam in voller Höhe für die Rückzahlung des Kredits. Die Schenkung an das Kind ändert daran nichts. Zahlen Sie den Kredit nicht zurück, müsste das Kind in Kauf nehmen, dass sein geschenktes Eigentum zwangsweise versteigert wird.

Möchten Sie den Kredit vorzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ablösen, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann erheblich ausfallen, wenn Sie den Kredit mit einem hohen Zinssatz vereinbart haben und in einem Zeitraum niedrigerer Zinsen zurückführen möchten.

Haben Sie mehrere Kinder und überschreiben das Haus nur einem Kind, müssen Sie sicherlich für die anderen Kinder einen finanziellen Ausgleich finden. Zwar haben die anderen Kinder rechtlich keinen Anspruch darauf, zu Ihren Lebzeiten finanziell entschädigt zu werden. Allenfalls dann, wenn Sie in den nächsten Jahren versterben, würde Ihre Schenkung im Erbausgleich Berücksichtigung finden. Ansonsten gefährden Sie zumindest den Familienfrieden.

Lebt Ihr Ehepartner im Haus, ist das Haus auch Ihre gemeinsame Ehewohnung. Würde eine Schenkung dazu führen, dass das Nutzungsrecht infrage gestellt wird, hätte der Ehepartner Anspruch darauf, auch nach der Schenkung zumindest für den Zeitraum Ihrer Trennung bis zur Scheidung in der ehelichen Wohnung verbleiben zu dürfen. Sollte sich Ihr Ehepartner nach der Trennung auf einen sogenannten Härtefall berufen, könnte er/sie auch gerichtlich beantragen, dass ihm/ihr die Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird (§ 1361b BGB).

Der Gedanke, die mühsam angesparten Vermögenswerte in Teilen dem aktuell ungeliebten Ehepartner überlassen zu müssen, mag betrübend sein. Doch es ist nun einmal so, dass Sie mit der Hochzeit auch finanzielle Verantwortung füreinander übernommen haben. Und Sie waren sich bewusst, dass im Fall einer Scheidung ein Zugewinnausgleich stattfinden wird. Nun stehen Sie tatsächlich vor dieser Situation. Da ist es erst einmal nachvollziehbar, einfach das Haus Ihrem Kind zu schenken, um den Zugewinnausgleich zu vereiteln. Schließlich bleibt die Immobilie in der engsten Familie. In der Praxis gibt es allerdings diverse Risiken und Hindernisse. Daher dürfte diese Idee in der Realität nicht die Lösung darstellen. Lassen Sie sich anwaltlich beraten, was Sie tun können, um einen fairen Zugewinnausgleich zu gestalten. Vielleicht gelingt es ja, mit dem Ehepartner eine Scheidungsfolgenvereinbarung zu schließen, bei der Ihre beiden Interessen besser berücksichtigt werden als wenn ein Gericht einfach über den Zugewinnausgleich beschließen würde. Auch, wenn jetzt gerade die Emotionen hochkochen mögen – langfristig ist eine friedliche Lösung immer die bessere. Insbesondere auch für Ihre Kinder.