Haus vor oder nach der Scheidung verkaufen?

Haus vor oder erst nach der Scheidung verkaufen? Vorgelagert: Ein Verkauf muss für Sie nicht als alleinige Lösung in Betracht kommen. Wichtig für Sie zu wissen, ist, welche Rolle das Haus beim Zugewinnausgleich spielt, wie das mit der Zustimmung des Partners ist, was die Spekulationsfrist für eine Rolle spielt und mehr. Ob mit oder ohne Immobilie unterstützen wir Sie im Übrigen bei Ihrer Scheidung immerzu und in vollkommener Gleichbehandlung. Mit uns ist es auch möglich, VKH gestützte Scheidungen durchzuführen, die unter Umständen auch für Immobilienkreditnehmer möglich sind. Hier geht es zum Online-Formular für die Beantragung Ihrer Scheidung.

Steht der Verkauf des Hauses zur Debatte, geht es oft um Fragen des Zugewinnausgleichs. Sind Sie alleiniger Eigentümer eines Hauses, ist der im Hinblick auf die Immobilie entstandene Vermögenszuwachs unter den Ehegatten auszugleichen. Einen solchen Ausgleich braucht es nicht, wenn beide Ehegatten Eigentümer des Hauses sind und gleichermaßen von einem Wertzuwachs profitieren. Dann gibt es nichts auszugleichen.

Ein Ausgleich kommt vornehmlich dann in Betracht, wenn nur ein Ehegatte Eigentümer ist und sich der Vermögenszuwachs allein in seiner Person auswirkt. Hat der andere Ehegatte weniger Vermögenswerte erworben, hätte er/sie einen Ausgleichsanspruch.

Spielt das Haus beim Zugewinnausgleich eine Rolle, ist der Verkehrswert zu bestimmen. Hierüber entzünden sich oft Streitigkeiten. Um den Zugewinnausgleich zu bemessen, ist der Verkehrswert am Tag des Erwerbs des Hauses (Anfangsvermögen) und der Verkehrswert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags durch das Familiengericht (Endvermögen) zu bestimmen. 

Haben Sie das Haus gekauft, ergibt sich der für das Anfangsvermögen maßgebliche Verkehrswert aus dem Kaufvertrag und sollte insoweit kein Anlass für Streitigkeiten liefern. Haben Sie das Haus jedoch bereits mit in die Ehe eingebracht, wäre der Verkehrswert explizit zu ermitteln. Außerdem ist der Verkehrswert im Hinblick auf das Endvermögen, der auf den Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags gerechnet wird, zu bestimmen. 

Zwei häufige Szenarien sind hier denkbar.

Verkaufen Sie als alleiniger Eigentümer oder Miteigentümer das Haus vor der Scheidung, sind Sie auf die Zustimmung des Ehepartners angewiesen, wenn und soweit das Haus überwiegend Ihr gesamtes Vermögen darstellt (§ 1365 BGB). Dies ist der Fall, wenn Ihr Eigentum oder Miteigentumsanteil am Haus etwa 90 % Ihres Vermögens ausmacht. Beurkunden Sie in diesem Fall notariell den Kaufvertrag, wäre der Kaufvertrag aufschiebend unwirksam, solange der Ehepartner nicht seine Zustimmung erteilt. Würde der Kaufvertrag dennoch vollzogen, könnte der Ehepartner den Kaufvertrag anfechten. Sind Sie hingegen rechtskräftig geschieden, dürfen Sie als Alleineigentümer das Haus ohne die Zustimmung des Ex-Partners verkaufen. Es gibt dann keine Einschränkungen mehr.

Sind Sie hingegen nur Miteigentümer, benötigen Sie für den Verkauf die Zustimmung des Ehegatten als Miteigentümer. Soweit das Haus Ihre gemeinsame eheliche Wohnung ist, besteht keine Möglichkeit, dass Sie nur Ihren Miteigentumsanteil verkaufen. Möchten Sie einen Verkauf, egal vor oder nach der Scheidung herbeiführen, sind Sie auf die Teilungsversteigerung angewiesen, soweit der Ehegatte aus welchen Gründen auch immer seine Zustimmung zum Verkauf verweigert. Ein freihändiger Verkauf wäre zwar theoretisch möglich, lässt sich aber mangels Zustimmung des Ehegatten nicht immer verwirklichen.

Ist ein Ehegatte alleiniger Eigentümer des gemeinsam genutzten Hauses, wird in der Praxis oft festgestellt, dass Ehegatte versucht, das Haus möglichst vor der Scheidung zu verkaufen und bereit ist, auch einen Verkaufserlös unterhalb des Verkehrswertes zu akzeptieren. 

Doch Vorsicht: Ist damit die Absicht verbunden, den anderen Ehegatten beim Zugewinnausgleich zu benachteiligen, kann bei der Bemessung des Endvermögens der wirkliche Verkehrswert zugrunde gelegt werden. Eine solche Trotzreaktion zahlt sich also nicht unbedingt aus, führt vielfach nur dazu, dass sich die Ehegatten über den Verkehrswert streiten und der Streit über teure Sachverständigengutachten entschieden werden muss. 

Dieses Szenario spielt weniger eine Rolle, wenn der Scheidungsantrag zugestellt wurde und danach das Haus verkauft wird. Stichtag für die Bemessung des Verkehrswertes ist dann der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags.

Liegen zwischen dem Erwerb und dem Verkauf Ihres Hauses weniger als zehn Jahre, riskieren Sie den Anfall von Spekulationssteuer. Erwirtschaften Sie mit dem Verkauf einen Gewinn, ist der Gewinn zu versteuern. Die Spekulationsfrist wirkt sich jedoch nicht aus, wenn Sie beim Verkauf im aktuellen Jahr und in den zwei vorhergehenden Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Unter Umständen kann es im Zweifel sinnvoll sein, den Verkauf aufzuschieben und damit die eventuell beachtliche Spekulationsfrist zu umgehen.

Sind Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, erfolgt die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch nur und erst, wenn sich die Eigentumsverhältnisse am Haus geändert haben. Voraussetzung dafür ist ein notarieller Vertrag, in dem das Eigentum oder der Miteigentumsanteil am Haus übertragen wird. Ob die Umschreibung im Grundbuch nun vor oder nach der Scheidung erfolgt, spielt keine Rolle. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn sich die Eigentumsverhältnisse verändern. 

Steht der Verkauf Ihres Hauses aus Anlass der Scheidung zur Debatte, ist ungeachtet aller strategischen und rechtlichen Erwägungen zu berücksichtigen, dass sich ein Haus normalerweise nicht einfach so über Nacht verkaufen lässt. Schließlich werden Sie daran interessiert sein, einen optimalen Verkaufserlös zu erzielen. Dies gilt umso mehr, als Sie wegen Ihrer Trennung und Scheidung vielleicht auf Liquidität angewiesen sind. 

Sie können Eigentümer des schönsten Hauses am Ort sein. Wenn Sie jedoch auf die Schnelle keinen Kaufinteressenten finden, kann es sein, dass das Familiengericht den mündlichen Scheidungstermin bestimmt und Ihre Scheidung beschließt. Dann kommt der Verkauf ohnehin erst nach der Scheidung in Betracht.

Der Verkauf des Hauses ist eine gute Option und dürfte die schnellste Lösung darstellen. Sind Sie von einem Verkauf nicht überzeugt, kommen weitere Optionen in Betracht: 

Sie könnten das Haus im Eigentum behalten und an Dritte vermieten. Genauso gut könnte ein Ehegatte im Haus verbleiben und im Hinblick auf den Miteigentumsanteil des anderen eine Nutzungsentschädigung zahlen. Noch besser wäre, ganz normal einen Mietvertrag abzuschließen und eine angemessene Miete zu vereinbaren.

Ist ein Ehegatte am Haus interessiert, könnte er/sie den Miteigentumsanteil des anderen käuflich erwerben und alleiniger Eigentümer des Hauses werden. Voraussetzung ist, dass der Erwerber über eine ausreichende Liquidität verfügt oder aufgrund der Bonität in der Lage ist, den Kaufpreis über ein Bankdarlehen zu finanzieren. Die Option des Bürgen wird weniger genutzt, steht aber auch im Raum.

Lässt sich das Haus in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufteilen, könnten Sie Wohneigentum begründen und jedem Ehegatten eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zuweisen. Als jeweiliger Eigentümer könnten Sie die Wohnung selbst beziehen, vermieten oder verkaufen.

Verkaufen Sie aus Anlass Ihrer Trennung und Scheidung Ihr Haus, dürfen strategische Überlegungen, die regelmäßig mit rechtlichen Ansätzen einhergehen, nicht außer Acht bleiben. Ob Sie sich mit oder ohne Immobilie scheiden lassen, ist allerdings für uns nicht wichtig: Wir unterstützen Sie seit 15 Jahren in Unterhalts- und Scheidungsangelegenheiten und sind mittlerweile Deutschlands Scheidungsservice Nr. 1! Gerne informieren Sie sich mit Hilfe unseres Gratis-InfoPakets weiter über die Basics der Scheidung oder vereinbaren einen kostenlosen Rückruftermin mit unserem InfoPoint!