Wer trägt Kosten eines leerstehenden Hauses?

Der Leerstand eines Hauses ist nach Trennung und Scheidung immer der Worst Case. Kümmert sich niemand ums Haus, verfällt die Bausubstanz. Dadurch sinkt der Verkehrswert und vermindert die Aussichten, das Haus eventuell zu einem guten Preis verkaufen zu können. Bis Sie zu einer Einigung über den weiteren Fortgang der Immobilie kommen, stellt sich nun die Frage, wer die Kosten eines leerstehenden Hauses trägt, und welche das sind. Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Scheidung kosten würde, können Sie hier ganz bequem und gratis unseren Online-Kostenvoranschlag für Ihre Scheidung anfordern – damit Sie im Zweifel das Geld, was Sie noch ins Haus stecken, an anderer Stelle mit einer günstigen Scheidung bei uns sparen können!

Die Verantwortung für Ihr Haus bestimmt sich nach den Eigentumsverhältnissen. Sind Sie alleine Eigentümer, sind Sie auch allein für die Unterhaltung des Hauses verantwortlich. Gleiches gilt umgekehrt. An dieser Einordnung ändert sich auch nichts, wenn Sie das Haus zuvor gemeinsam bewohnt und als Ihre eheliche Wohnung betrachtet haben. 

Sind Sie hingegen gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, stehen Sie auch gemeinsam in der Verantwortung für das Haus. Alle Kosten, die für die Unterhaltung des leer stehenden Hauses anfallen, tragen Sie dem Grundsatz nach gemeinsam. Dieser Grundsatz gilt aber nicht uneingeschränkt. Es sind Ausnahmen denkbar. Dazu ist darauf abzustellen, wie die Verantwortung im Innenverhältnis der Ehegatten untereinander und die Verantwortung im Außenverhältnis zu Dienstleistern wie Stadtwerken oder Versicherungen zu beurteilen ist.

Haben Sie das Haus finanziert, haben Sie aller Wahrscheinlichkeit nach beide den Kreditvertrag zur Finanzierung des Kaufpreises bei der Bank unterzeichnet. Sie haften gegenüber der Bank als Gesamtschuldner. Hat nur ein Ehepartner unterzeichnet, ist es meist so, dass der andere sich zusätzlich verbürgt hat. Die Bank kann jeden einzelnen Ehegatten in Anspruch nehmen und verlangen, dass die Kreditraten oder im Fall der Kündigung des Kredits der Restkredit bezahlt wird. Im Innenverhältnis haben die Ehegatten einen Ausgleichsanspruch, soweit ein Ehepartner die Bank allein bedient. Die Trennung der Partner ändert nichts daran, dass die Verpflichtung gegenüber der Bank besteht und bestehen bleibt. Steht das Haus leer, bleiben Sie trotzdem in der Pflicht. Die Kostenbelastung lässt sich insoweit mindern, als Sie das Haus vermieten und mit der Miete die Kreditraten bezahlen.

In der Regel haften beide Ehepartner gemeinsam für die Grundsteuer, wenn sie gemeinsam als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen sind. Diese Verantwortung wird als Gesamtschuldnerschaft bezeichnet und betrifft das Außenverhältnis gegenüber dem Finanzamt. Das bedeutet, dass das Finanzamt von jedem Ehepartner die gesamte Steuerforderung verlangen kann, bis die Schuld vollständig beglichen ist. Im Innenverhältnis haften die Ehegatten anteilig. Zahlt ein Ehegatte die Grundsteuer allein, kann er/sie vom Partner die Hälfte erstattet verlangen.

In der Regel haftet nur derjenige Ehepartner für die Energiekosten, der den Vertrag mit dem Energieversorgungsträger unterzeichnet hat. Der Vertragspartner ist derjenige, der vertraglich gegenüber dem Energieversorger verpflichtet ist, die Rechnungen zu bezahlen. Haben beide Ehepartner den Vertrag gemeinsam unterzeichnet, haften sie gesamtschuldnerisch auch gemeinsam für die Energiekosten.

Aber auch dann, wenn nur ein Ehegatte den Energiebelieferungsvertrag unterschrieben hat, könnte der Energielieferant argumentieren, dass beide Ehepartner die Energie nutzen und es sich bei dem Vertrag um ein Geschäft des täglichen Lebensbedarfs handele. Nach § 1357 BGB wären dann beide Ehepartner gleichermaßen vertraglich verantwortlich. Sofern nur ein Ehegatte Zahlungen leistet, hätte er im Innenverhältnis Anspruch gegen den Ehepartner auf Erstattung.

 Steht das Haus leer, könnten Sie durchaus die Müllabfuhr einstellen. Eventuell anfallenden Müll könnten Sie einpacken und in der Mülltonne entsorgen, wo Sie wohnen. Für anfallende Müllgebühren haftet in der Regel derjenige Ehepartner, der bei der Stadt die Müllabfuhr beantragt hat.

Hier dürfte die Rechtslage ähnlich der bei den Energiekosten sein, siehe zuvor.

Der Rundfunkbeitrag wird pro Wohnung erhoben, unabhängig davon, wie viele Personen dort leben oder ob die Wohnung leer steht. Solange beide Ehepartner in der Wohnung gemeldet sind und dort wohnen, haften sie auch gemeinsam gesamtschuldnerisch für den Rundfunkbeitrag. In der Praxis wird aber meist nur eine Person als Beitragsschuldner geführt und in Anspruch genommen.

Steht die Wohnung leer und ist niemand dort gemeldet, brauchen Sie keinen Rundfunkbeitrag zu zahlen. Dazu ist wichtig, dass Sie den Leerstand der Wohnung dem Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio mitteilen und nachzuweisen (z.B. Abmeldung beim Einwohnermeldeamt).

Sind beide Ehepartner Miteigentümer des Hauses, wohnt aber keiner von beiden in der betreffenden Wohnung, haften sie in der Regel nicht für den Rundfunkbeitrag, solange der Leerstand ordnungsgemäß gemeldet und anerkannt ist. Wird jedoch eine von mehreren Wohnungen im Haus bewohnt, muss für diese Wohnung der Rundfunkbeitrag gezahlt werden. In diesem Fall haftet derjenige, der dort gemeldet ist.

Es ist immer sinnvoll, ein Haus instandzuhalten und Schäden zu reparieren. Nur so vermeiden Sie, dass der Verkehrswert sinkt und Sie im Fall des Verkaufs einen verminderten Kaufpreis akzeptieren müssen. Möchten Sie eine bauliche Maßnahme umsetzen, benötigen Sie die Zustimmung des Ex-Partners. Die Zustimmung sollte auch beinhalten, dass sich der Partner finanziell am Kostenaufwand beteiligt. Andernfalls handeln Sie auf eigenes Risiko. Beauftragen Sie ohne Abstimmung nach eigenem Ermessen einen Handwerker, sind Sie vertraglich allein für die Rechnung verantwortlich. Es handelt insoweit nicht um ein Geschäft des täglichen Lebensbedarfs, mit der Folge, dass der Ehepartner durch Ihre Auftragserteilung an den Handwerker vertraglich nicht mitverpflichtet werden kann.

Sind Sie beide gemeinsam Eigentümer des Hauses, sind im Innenverhältnis der Ehegatten untereinander beide Ehegatten für die Unterhaltung des Hauses verantwortlich. Zahlen Sie die Unterhaltskosten alleine, haben Sie gegen den Partner Anspruch darauf, dass Ihnen die Hälfte erstattet wird. Verweigert der Ex-Partner die Kostenbeteiligung, bleiben Sie darauf angewiesen, Ihren Anspruch irgendwie zu realisieren. Gegebenenfalls sollten Sie sich anwaltlich beraten und vertreten lassen. Ein Anwalt könnte den Ex-Partner darauf hinweisen, dass er/sie nach der Rechtslage verpflichtet ist, sich als Miteigentümer an der Unterhaltung des Hauses zu beteiligen.

Im einfachsten Fall gelingt es, sich zu verständigen oder wegen der Kosten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung eine einvernehmliche Regelung zu treffen. Sind Sie wegen der Unterhaltungskosten für das Haus finanziell überfordert, könnte sich empfehlen, das bislang leer stehende Haus zumindest zu vermieten und über die Mietnebenkosten zumindest dafür zu sorgen, dass das Haus beheizt wird. Ergibt sich aus der Miete ein Überschuss, könnten Sie das Geld auch für die Unterhaltung der Bausubstanz nutzen. Ein gut unterhaltenes Haus hat einen deutlich höheren Verkehrswert als ein vernachlässigtes Gebäude.

In letzter Konsequenz könnte es auch darauf hinauslaufen, dass Sie das Haus verkaufen und im Kaufvertrag regeln, dass Ihnen wegen der verauslagten Kosten für die Unterhaltung des Hauses ein Erstattungsanspruch zusteht, der in Ihrem Anteil am Kaufpreis seinen Niederschlag findet.

Lassen Sie Ihr Haus leer stehen, sollten Sie trotzdem eine Wohngebäudeversicherung und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung unterhalten. Die Wohngebäudeversicherung deckt eventuelle Schäden durch Naturereignisse (z.B. Überschwemmungen, Blitzeinschlag, Feuer, Leitungswasser) ab und gewährleistet, dass Sie bei Eintritt eines Schadens nicht mit einem vielleicht wertlosen Haus dastehen. Dabei ist wichtig, dass die Versicherung darüber informiert ist, dass ein Haus leer steht. Weil damit ein höheres Schadensrisiko einhergeht (z.B. Vandalismus), sind Sie informationspflichtig. Lesen Sie die Details in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen Ihrer Versicherungsgesellschaft nach. Dort ist geregelt, ab welchem Zeitpunkt Sie die Versicherungsgesellschaft über den Leerstand informieren müssen.

Die Haftpflichtversicherung dient dazu, Ihre persönliche Haftung als Eigentümer des Hauses abzudecken, wenn Dritte im Zusammenhang mit dem Gebäude geschädigt werden (z.B. Dachziegel fällt auf einen Passanten). Diese Versicherung ist insoweit wichtig, als Drittschäden ungeahnte Folgen nach sich ziehen können. Im ungünstigsten Fall riskieren Sie Ihre Privatinsolvenz.

Es bleibt Ihre Entscheidung, ob Sie Ihr leer stehendes Haus beheizen oder nicht. Sie sollten es jedenfalls als Gebot wirtschaftlicher Vernunft betrachten, Ihr Haus zumindest in den kalten Monaten des Jahres so weit zu heizen, dass die Wasserleitungen nicht einfrieren und sich infolge von Feuchtigkeit an den Wänden kein Schimmel bildet. Die Temperatur sollte also so hoch sein, dass derartige Schäden vermieden werden. Da das Haus leer steht und nicht bewohnt ist, braucht es dafür keine Wohlfühltemperatur. In Anbetracht dessen, dass die Heizung Geld kostet, ist es eine Kosten-Nutzen-Abwägung, ob und wie Sie das Haus beheizen.

Ist das Haus unbewohnt, braucht es eigentlich keinen Strom. Dennoch kann es sinnvoll sein, das Haus weiter mit Strom zu versorgen. Sie zahlen dann an die Stadtwerke nur die Gebühr dafür, dass der Stromzähler im Haus bereitgehalten wird. Strom kann hilfreich sein, wenn Sie das Haus in den Wintermonaten mit der Heizung warm halten möchten und die Heizungsanlage dafür Strom benötigt. Möchten Sie im Haus etwas arbeiten und nutzen dafür ein elektrisches Gerät oder möchten den Rasen mähen, brauchen Sie Strom. Hilfreich kann es auch sein, wenn Sie das Haus in den dunklen Abendstunden betreten möchten oder mit der Absicht des Verkaufes Kaufinteressenten durch das Haus führen und dafür Licht einschalten können.

Ein leerstehendes Haus braucht nicht unbedingt eine Wasserversorgung. Dennoch kann es zweckmäßig sein, es weiterhin bei der Wasserversorgung zu belassen. Um zu vermeiden, dass sich in den Wasserleitungen Brackwasser bildet, empfiehlt sich, die Wasseranschlüsse regelmäßig aufzudrehen und das in den Rohren befindliche alte Wasser ablaufen zu lassen. Die Wasserversorgung kann auch hilfreich sein, wenn im Haus Feuer ausbricht und Sie oder die Feuerwehr darauf angewiesen sind, dass das Haus einen nutzbaren Wasseranschluss hat.

Ziehen beide Ehepartner aus dem bislang gemeinsam genutzten Haus aus, erledigt sich mit dem Auszug nicht die Verantwortung für das Haus. Es sollte ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft sein, das leer stehende Haus trotzdem zu unterhalten und es gegebenenfalls zu vermieten oder in letzter Konsequenz zu verkaufen. Kommen Sie hierbei gut voran und wünschen eine einvernehmliche Scheidung, helfen wir Ihnen gern. Ihre Scheidung können Sie noch heute bei uns online hier in die Wege leiten. Wir freuen uns auf Ihre Meldung!