Ex will Kaution nicht zurückzahlen

Nach einer Trennung oder Scheidung kommt häufig die Frage auf, wer Anspruch auf die Mietkaution hat und zu welchem Zeitpunkt sie zurückerstattet wird. Dabei spielt eine Rolle, wer die Kaution ursprünglich gezahlt hat und wann das Mietverhältnis offiziell endet. Da jede Situation anders ist, ist eine gründliche Information unerlässlich. Neben der Klärung der Wohnsituation gibt es im Zuge einer Scheidung oft viele weitere Angelegenheiten zu regeln. 

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Die Mietkaution dient als finanzielle Sicherheit für den Vermieter und deckt mögliche Ansprüche ab, die während des Mietverhältnisses entstehen können. Dazu gehören zum Beispiel unbezahlte Mietbeträge oder Schadensersatzforderungen, wenn der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht hat.

Die Kaution wird insbesondere nach Ende des Mietverhältnisses wichtig, da sie Ansprüche des Vermieters absichert, wenn:

• der Mieter notwendige Renovierungsarbeiten beim Auszug nicht oder unzureichend durchgeführt hat,
• die Wohnung nicht pünktlich zurückgegeben wird,
• aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung resultiert oder
• die Wohnung durch den Mieter beschädigt wurde.

In der Regel wird die Kaution innerhalb von sechs Monaten nach Auszug zurückerstattet. Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es jedoch nicht.

Im einfachsten Fall kündigen beide Ehepartner den Mietvertrag und ziehen gemeinsam aus. Haben sie den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben und verlassen nach Beendigung des Mietverhältnisses die eheliche Wohnung, wird der Vermieter die Kaution in der Regel zurückzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen dagegensprechen. Dabei stellt sich die Frage, wem die Kaution zusteht.

Grundsätzlich wird die Mietkaution als Teil des Familienunterhalts betrachtet (§ 1360 BGB), da die Zahlung durch einen oder beide Ehepartner dazu diente, das gemeinsame Leben in der ehelichen Wohnung zu sichern.

Dies gilt unabhängig davon, wer die Kaution ursprünglich gezahlt hat. Selbst wenn nur ein Ehepartner die Kaution hinterlegt hat, haben im Falle einer Rückzahlung beide Ehepartner Anspruch auf die Kaution. Nach § 430 BGB wird vermutet, dass beide Ehepartner nach einer Scheidung jeweils zur Hälfte an der Mietkaution beteiligt sind (OLG Köln, Beschluss vom 2. Mai 2016, Az. UF 25 UF 2/16). Jeder könnte somit die Hälfte beanspruchen.

Meist zahlt der Vermieter die Kaution auf das vereinbarte Bankkonto zurück, gehört dieses nur einem Ehepartner, kann der andere im Innenverhältnis die Hälfte der Kaution einfordern. § 430 BGB wird vermutet, dass beide Ehepartner nach einer Scheidung jeweils zur Hälfte an der Mietkaution beteiligt sind (OLG Köln, Beschluss vom 2. Mai 2016, Az. UF 25 UF 2/16).

Eine andere Regelung gilt, wenn einer der Ehepartner bereits vor der gemeinsamen Nutzung Mieter der Wohnung war und die Kaution eigenständig gezahlt hat, bevor der andere Partner eingezogen ist. In diesem Fall wird die Mietkaution nicht als Teil des Familienunterhalts betrachtet, da die Wohnung erst später zur gemeinsamen Ehewohnung wurde.

Zieht dieser ursprüngliche Mieter aus, hat er das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen und kann die Kaution vom Vermieter zurückverlangen. Ist die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits die eheliche Wohnung, kann der verbleibende Ehepartner gemäß (§ 1568b Abs. I, III BGB) das Mietverhältnis übernehmen und einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen. In diesem Fall muss der verbleibende Partner die Kaution für das neue Mietverhältnis selbst entrichten.

Der Standardfall: Der Ehepartner, der die Kaution gezahlt hat, zieht aus, während der andere in der Wohnung bleibt. Am Mietvertrag ändert sich durch den Auszug zunächst nichts. Haben beide Partner den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, bleiben sie nach einer Trennung oder Scheidung weiterhin gegenüber dem Vermieter verantwortlich. Das bedeutet, dass der ausgezogene Ehepartner rechtlich gesehen weiterhin verpflichtet ist, anteilig für die Miete aufzukommen, es sei denn, beide Partner treffen eine andere interne Vereinbarung.

In diesem Fall hat keiner der Ehepartner Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution vorzeitig zurückzahlt. Die Kaution bleibt bis zur endgültigen Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter, und eine Auszahlung erfolgt erst nach Kündigung des Mietvertrags und nur an die gemeinsam berechtigten Parteien.

Hat der ausziehende Partner die Mietkaution allein gezahlt, wird diese Zahlung als Beitrag zum Familienunterhalt betrachtet. Das bedeutet, dass der Partner die Kaution nicht vom anderen zurückfordern kann, da alles, was zum Familienunterhalt beigetragen wird, grundsätzlich nicht zurückgefordert werden kann (§§ 1360, 1360b BGB). Auch kann der ausziehende Partner keine vorzeitige Rückzahlung der Kaution vom Vermieter verlangen (OLG München, Beschluss vom 25.10.2012, Az. 33 WF 1636/12).

Der ausziehende Partner kann erst dann die Rückzahlung der Kaution vom Ex-Partner verlangen, wenn der in der Wohnung verbleibende Partner ebenfalls auszieht und der Vermieter die Kaution regulär auszahlt.

Unabhängig davon, ob die Ehepartner die Kaution gemeinsam gezahlt oder ob ein Partner sie anteilig getragen hat, kann der ausziehende Partner seinen Anteil erst zurückverlangen, wenn auch derjenige, der weiterhin in der Wohnung bleibt, ausgezogen ist und die Kaution vom Vermieter zurückerhalten hat.

Das bedeutet, dass selbst wenn die Kosten der Kaution geteilt wurden, der Anspruch auf Rückzahlung des Anteils erst mit der regulären Auszahlung der Kaution durch den Vermieter an den verbleibenden Partner entsteht.

Wenn ein Ehepartner die Kaution allein gezahlt hat, kann er diese weder vom Vermieter zurückfordern noch vom anderen Ehepartner, wenn dieser das Mietverhältnis fortsetzt (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 14.11.2017, Az. 19 UF 32/17). In diesem Fall wird die Kaution ebenfalls als Beitrag zum Familienunterhalt betrachtet, was eine abweichende rechtliche Bewertung aufgrund der Trennung oder Scheidung ausschließt. Daher muss der Kautionszahler auch hier abwarten, bis das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Partner beendet ist.

Die Rückzahlung der Mietkaution kann besonders nach einer Scheidung kompliziert sein. Eine frühzeitige Klärung sorgt für Sicherheit und verhindert Streit.

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